Переуступка прав ДДУ на квартиру
Участник долевого строительства, заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, может уступить свои права на будущую квартиру любому лицу. Фактически происходит замена одного дольщика на другого. А все остальные права и обязанности по ДДУ остаются прежними. Такой способ приобретения прав на квартиру в новостройке называется -переуступка прав ДДУ.
Переуступка прав (Цессия)
Итак, как происходит уступка права требования по договору долевого участия.
По ДДУ первичный дольщик приобретает право требования квартиры у застройщика. За это он платит очень большие деньги, тем самым инвестируя в строительство. Каждый ДДУ регистрируется в Росреестре, поэтому возможность двойной продажи исключена. Поскольку квартиры еще нет, покупатель приобретает право на земельный участок, и наряду с другими дольщиками становится участником общей долевой собственности на землю.
До подписания акта приема-передачи квартиры с девелопером можно совершить сделку по переуступке, продав свои права по ДДУ любому лицу. В такой сделке первичный дольщик выступает цедентом, покупатель прав требования – цессионарием, а договор между ними называется цессией. Регламентируют эти отношения Гражданский Кодекс и №214-ФЗ от 30.12.2014 года. Квартира может переуступаться по договору цессии несколько раз.
Когда акт получен, дольщик регистрирует право собственности на квартиру, которая к этому моменту уже числится на кадастровом учете как самостоятельный объект недвижимости. После регистрации собственник может продать квартиру по стандартному договору купли-продажи.
Причин, по которым первоначальный дольщик решил распрощаться с квартирой еще до ее получения по акту, множество: не потянул ипотеку, изначально приобретал жилье для продажи и быстрой выручки денег и т.д.
Сделка по переуступке для цессионария может оказаться выгодной: бывает, что цедент уступает квартиру дешевле, чем застройщик продает такую же квартиру. Ведь девелопер повышает цены на жилье по мере готовности всего объекта строительства.
Преимущества и недостатки
Недостаток: Цессионарий лишен возможности внести в ДДУ корректировки. Все условия договора уже согласованы с первым дольщиком.
Особенность: Теперь застройщик обязан передать жилье надлежащего качества и в оговоренный срок новому дольщику. Цессионарий по договору переуступки вправе требовать квартиру у Застройщика. Цедент исключается из цепочки, он больше не отвечает ни перед девелопером, ни перед новым покупателем. Если застройщик не сдаст жилье вовремя, или вовсе будет объявлен банкротом, продавец никакой ответственности перед новым участником долевого строительства не несет.
Недостаток: Если цедент не рассчитался с девелопером за квартиру, для продажи права требования понадобится согласие застройщика. А также согласие банка, если у первого дольщика оформлена ипотека.
Особенность: Застройщик может требовать деньги за согласие на переуступку, хотя это незаконно. Если в ДДУ прописано, что согласие застройщика на переуступку обязательно, то придется его получать в любом случае.
Недостаток: Существует риск неполучения недвижимости в срок, а также банкротства застройщика. Но это касается любой сделки на первичном рынке жилья.
Особенность: Инвестиции дольщиков в строительство защищены законом. В крайнем случае права добросовестных приобретателей можно защитить в суде.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
Цедентом может быть физическое или юридическое лицо. Нередко продавцом квартир в новостройке выступает подрядная организация. Она выполняет строительно-монтажные работы по договору подряда с застройщиком. Девелопер, как правило, расплачивается с подрядчиком не деньгами, а квартирами.
Если продавец в вашей сделке – подрядчик, совершите следующие действия:
- Тщательно проверьте застройщика. Несмотря на то, что квартира будет куплена непосредственно у подрядчика по переуступке, обязательства по передаче квартиры все равно лежат на застройщике. Нужно удостовериться, что разрешение на строительство, проектная документация, документы на участок соответствуют действующему законодательству и законно получены.
- Запросите выписку из ЕГРН на земельный участок. В числе правообладателей должен быть указан подрядчик.
- Внимательно изучите ДДУ между застройщиком и продавцом.
- В обязательном порядке получите все финансовые документы о взаиморасчетах между подрядчиком и девелопером. Застройщик обычно ограничивается справкой о том, что подрядчик выполнил все свои обязательства. Но справка не является финансовым документом. Нужны дополнительные свидетельства расчета между застройщиком и юридическим лицом, которому передана квартира по ДДУ. Например, формы выполненных работ, копии соглашений зачета взаимных требований.
Наши юристы проведут сопровождение вашей сделки по переуступке ДДУ
Проведем бесплатную индивидуальную консультацию по Скайпу или в любом мессенджере
В течение часа подготовим договор для совершения сделки
Проверка юридической чистоты переуступки прав требования, проверка строительной корпорации и разрешительной документации, сбор документов по финансовой отчетности – каждая сделка требует тщательной подготовки. В юридическом центре Константина Богатыря СПб проводят экспертизу документов продавцов, составляют договора, оформляют право собственности на клиентов, оказывают все услуги по полному или частичному сопровождению сделок.
Для регистрации договора переуступки обе стороны должны обратиться в МФЦ. Читайте далее, как оформить сделку и когда передавать деньги.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Стороны должны обратиться в Росреестр через МФЦ для регистрации цессии.
Независимо от того, кто является цедентом – физическое лицо или подрядчик, для регистрации переуступки понадобится следующий пакет документов:
- Паспорта сторон сделки. Нотариальная доверенность, если в деле участвует представитель.
- Договор цессии (минимум в трех экземплярах).
- Госпошлина от обеих сторон сделки.
- Документы, подтверждающие перевод долга на нового приобретателя, или договор ипотеки, или иные документы, свидетельствующие об оплате по договору.
- Письменное согласие застройщика (при необходимости).
- Нотариальное согласие супруга (если цедент купил квартиру по ДДУ, находясь в зарегистрированном браке).
- Разрешение от органов опеки (если правообладатели – несовершеннолетние или недееспособные лица).
Сведения о ДДУ уже есть в регистрирующем органе, повторно его сдавать не нужно. Важно, чтобы после сделки ДДУ остался у покупателя.
В результате покупатель должен забрать ДДУ и договор цессии со штампом регистрирующего органа. Продавец – только договор цессии.
Риски и подводные камни
Если по каким-либо причинам застройщик не выполнит обязательства по ДДУ, и придется вести с ним судебную тяжбу, покупатель может требовать с девелопера только те деньги, которые были уплачены первым дольщиком по ДДУ. Разница в деньгах между договорами долевого участия и цессии не находится в зоне ответственности застройщика.
Неприятный инцидент может ожидать покупателя при сделке с подрядчиком. Если подрядная организация продала квартиру, а сама не выполнила обязательства перед строительной компанией, покупателю не избежать судебного разбирательства.
Налоги
Договор цессии облагается налогом.
Что необходимо иметь в виду продавцу:
- Если вы продали квартиру по договору цессии за большую сумму, чем купили ее у застройщика, с разницы нужно оплатить 13 %.
Что нужно знать покупателю:
- После подписания акта приема-передачи с застройщиком, вы имеете право подавать документы на налоговый вычет за покупку недвижимости. Максимальная сумма, которую вы можете вернуть – 260 тыс.рублей.
Двойные продажи
Благодаря защите прав дольщиков по 214-ФЗ, при заключении ДДУ и договора переуступки прав требования невозможно столкнуться со случаями двойной или тройной продажи. Потому что возникновение прав по договору наступает только после госрегистрации.
На предмет двойной продажи следует насторожиться, только если продавец настаивает на подписании предварительного договора с внесением задатка или иного авансового платежа. Такой документ не регистрируется, а деньги в виде задатка можно потерять навсегда. Если вы столкнулись с составлением предварительного договора цессии, не спешите подписывать его. Убедитесь в порядочности продавца, при необходимости воспользуйтесь консультацией юриста.
Ипотека
Заключать договор цессии с непогашенной ипотекой цедента можно.
Варианты ликвидации долга продавца:
- Покупатель переводит ипотеку на себя.
- Покупатель гасит долг продавца и снимает обременение, но только после заключения договора по переуступке.
В обоих случаях нужно согласие банка. Понадобятся документы, подтверждающие платежеспособность покупателя. Кредитор должен одобрить цессионария, сделка усложняется.
Без застройщика
Согласие застройщика на переуступку понадобится:
- Если цедент не рассчитался с девелопером полностью.
- Если в ДДУ включен пункт о том, что для цессии нужно брать разрешение застройщика.
В остальных случаях требовать согласия девелопера на переход права по договору цессии незаконно. Если вы столкнулись с таким случаем, а также если застройщик вымогает деньги за свое согласие, обратитесь за помощью к профессиональным юристам.
Наши услуги
Сделка по переуступке не самая простая и безопасная. Покупателю в ней нужно провести двойной объем работы по проверке документов. Иначе можно дважды столкнуться с недобросовестными продавцами, одним из которых будет цедент, а другим – застройщик.
Юридический центр Константина Богатыря в г. Санкт-Петербурге более десяти лет успешно сопровождает сделки с недвижимостью. Каждый юрист нашего центра – профессионал в своей специализированной области. Помощь людям, покупающим квартиру в новостройке, одно из самых востребованных и приоритетных направлений в нашей работе.
Мы гарантируем чистоту и безопасность сделки для покупателей. Проводим проверку застройщиков. Составляем договора, консультируем граждан по рискам приобретения той или иной недвижимости. Мы знаем ответ на самый популярный вопрос клиентов: «Как не потерять свои деньги, вложив их в долевое строительство».
Юристы центра Константина Богатыря принимали участие в процессе покупки мной квартиры. Дело, по сути, не хитрое, но есть вероятность лишиться денег из-за аферистов. Сотрудники центра осуществили оценку договора купли-продажи, а также оценили сопутствующие документы, дали заключение. Впоследствии помогли оформить документы. Спасибо! Вашей работой абсолютно доволен! С вами было приятно работать.
Обратилась за помощью в юридический центр Константина Богатыря из-за пропавшей туристической поездки и денег. После оплаты путевки по определенным причинам я отказалась от отдыха. Турфирма приняла мое заявление об отказе от тура с нарушениями, в результате в возврате денежных средств мне отказали. Посредством работы оказанной юристами центра, я получила материальную компенсацию от тур-агентства.
Спасибо за квалифицированную юридическую помощь!
Желаем больше довольных клиентов!
Я как собственник бизнеса, нацелен на грамотное решение бизнес-проблем в рамках правового поля. Сотрудничаю с юристами центра на постоянной основе, консультируюсь по вопросам трудового законодательства, гражданского права. Специалисты центра регулярно сопровождают сделки компании, осуществляют анализ договоров. Благодаря высококачественным консультациям, я уверен в будущем своего бизнеса.
Выражаем благодарность Юридическом центру Константина Богатыря и лично Константину.
В новом году желаем больше успешных дел и довольных клиентов!
На предприятии возникли проблемы с бухгалтерской отчетностью. Обратились в юридический центр Константина Богатыря. Приехавший юрист ознакомился с имеющейся документацией, выявил ошибки, помог произвести аудит. Благодарны юридическому центру за быструю реакцию и правовую поддержку!
Помогли избавиться от кредитных обязательств. На меня незаконно был оформлен существенный кредит в 200 тысяч под высокие проценты. Я обратился к юристу по кредитным проблемам. Специалист провел бесплатную консультацию, предложил перспективы решения проблемы. В короткий срок произвел необходимые экспертизы, которые установили факт подделки моей подписи в кредитном договоре. Долговое бремя пало, я был избавлен от навязчивых звонков и визитов коллекторов. Огромное спасибо!
Благодарна за помощь в написании искового заявления в суд. Натянутые отношения с мужем отравляли бытовую жизнь. Финальной точкой стал его отказ подписать согласие на выезд ребенка за границу. Юрист по семейным вопросам сориентировался в моей проблеме, помог подготовить заявление и документы в суд. Благодаря помощи юридического центра мне удалось добиться разрешения на выезд ребенка из России на отдых.
Благодарим Константина Богатыря за качественный и ответственный подход к собственной работе!
Желаем центру процветания и успехов!
Выражаем благодарность коллективу юридического центра за быструю и квалифицированную правовую помощь! Юристы, которые готовы нацелено исполнять все обязательства договора, не ориентируясь на материальную выгоду – редкость для сегодняшнего дня. Рекомендуем вас своим партнерам!
Спасибо Вам за Вашу работу!
Поздравляем ваш юридический центр с Новым 2016-м годом! Желаем в наступающем году побольше работы, довольных клиентов, прибыли и развития!
Наша компания выражает благодарность за высокопрофессиональную юридическую поддержку при решении возникшего налогового спора. Ввиду отсутствия у наших штатных юристов опыта разрешения конфликтов с ФНС, вынужденно обратились к профессионалам. И не пожалели! Юристами центра Константина Богатыря произведен быстрый анализ сложившейся проблемы, предложены варианты ее разрешения. В результате грамотных действий специалистов юридического центра был полностью улажен налоговый спор, а также упорядочена внутренняя документационная деятельность компании. Продолжаем советоваться с юристами центра по возникающим правовым вопросам.
Спасибо коллективу юридического центра Константина Богатыря за компетентность, ответственность и проявленный профессионализм!
Уже несколько лет получаем абонентское обслуживание по юридической помощи, результатом довольны!
Наше сотрудничество со специалистами юридического центра происходит на постоянной основе. Правовая помощь в рамках абонентского обслуживания производится качественно, быстро и грамотно. Никаких просрочек и неточностей! С нашей стороны претензий не возникало, безукоризненное исполнение условий договоренностей. Представительство в арбитражном судопроизводстве осуществляется на высоком уровне. С удовольствием продолжим дальнейшее сотрудничество с профессионалами юридического центра Константина Богатыря
К автоюристу юридического центра Константина Богатыря обратился за помощью по возврату прав. После того как попал в сложную ситуацию, запаниковал. Ведь образование у меня не юридическое, и с такой проблемой столкнулся впервые, поэтому в своих силах и знаниях сомневался. Специалисты юридического центра грамотно и быстро справились с моей проблемой, представляя мои интересы в мировом суде. Права на вождение автомобиля удалось вернуть. Большое за это вам спасибо!