Чем отличаются апартаменты от квартиры

Апартаменты – это не квартира, и это нужно понимать, в современных условиях, апартаментами называют помещение приобретенное лицом для сдачи в аренду и извлечения финансовой прибыли.

Апартаменты и квартира в чем разница? Принципиальное отличие видов недвижимости состоит в том, что квартиры отнесены к жилым, апартаменты – к нежилым помещениям. Но их объединяет между собой то, что там проживают люди.

Ст. 16 ЖК РФ дает определение квартире: это помещение, которое пригодно для проживания граждан. Оно имеет признаки:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• возможность доступа к помещениям, которыми все пользуются.

К апартаментам предъявляются требования:

• структурно они состоят не менее чем из 2 комнат;
• общая площадь – от 40 кв.м.

Покупка апартаментов – популярная сделка. Апартаменты дешевле квартир. Будет принят новый закон об апартаментах, который отрегулирует порядок перевода помещений из нежилых в жилые. Он защитит граждан, приобретающих эти помещения со стадии котлована.

СПРАВКА: законопроект, регламентирующий порядок перехода из нежилой в жилую недвижимость, необходим. Отсутствует механизм изменения правового статуса интересующей человека недвижимости.

Что такое апартаменты

По статистике, примерно 18% рынка недвижимости приходится на апартаменты. Помещения находятся в новостройках, производственных, офисных зданиях. Многие из них выглядят как квартиры, но законодательно они закреплены в статусе офисов или гостиниц, то есть нежилой недвижимости.

В чем состоит отличие апартаментов от квартир? Основное, о чем стоит напомнить – это то, что апартаменты не позволяют зарегистрироваться постоянно: только временно. Человек регистрируется в гостинице, доме отдыха, кемпинге, на туристической базе. Так как апартаменты не относятся к категории жилых, регистрация проходит по месту пребывания. Для этого подойдут помещения – гостиницы.

Уже упоминалось, что в ГК РФ, как и в жилищном законодательстве, понятие апартаментов отсутствует. Если внимательно изучить законодательство, то можно увидеть Постановление Госстандарта от 26 сентября 2001 года. По документу, апартаменты – это номера, относящиеся к высшей категории, состоящие из нескольких обособленных помещений, одно из которых предназначено для кухни.

СПРАВКА: по правовой природе апартаменты не относятся к жилым помещениям, выступают видом гостиничных номеров. Это недвижимость нежилого назначения, но внешне выглядит как жилая квартира. С бытовой точки зрения апартаменты служат для проживания, так как включают в себя весь объем необходимых потребностей для человека: газ, вода, санузел, тепло.

Цели приобретения апартаментов

Апартаменты приобретают с разными целями, главная из которых состоит в проживании в них. Кроме того, инвесторы охотно вкладываются в недвижимость. Покупая рассматриваемые помещения, они вправе сдавать их в найм, получая гарантированный и стабильный доход. Жилье подойдет студентам, молодым семьям, холостякам.

Варианты использования апартаментов

Использование помещения связано с целью покупки. Инвестор, приобретая апартаменты, может действовать следующим образом:

1. Перепродать по более выгодной цене.
2. Сдавать помещение в аренду.

Граждане, которые остро нуждаются в жилье, покупают апартаменты в этих целях. Они надеются на то, что может быть осуществлен перевод помещений из нежилых в жилые.

Преимущества апартаментов

Апартаменты на рынке пользуются спросом. Причины простые:

1. Стоимость: недвижимость на 25% дешевле, чем квартира.
2. Перепланировка: ее можно сделать без согласования.
3. Район: обычно апартаменты возводятся на благоустроенной и освоенной территории.
4. Возможности для бизнеса: апартаменты – это коммерческая недвижимость. На нее можно открыть юридическое лицо, например, зарегистрировать фактический адрес ООО.
5. Регистрация: несмотря на то, что она ограничена пятилетним сроком, в это время гражданин пользуется комплексом социальных услуг: образование, медицина и иные сервисы.

СПРАВКА: кадастровая стоимость апартаментов ниже помещений жилого назначения. В ЖК в одном районе Москвы показатель составляет 20%. Владельцы помещений жилого назначения могут рассчитывать на имущественный вычет. Он предоставляется в размере кадастровой стоимости 20 кв.м. по ст. 403 НК РФ. Это означает, что если у человека квартира 50 кв.м., он платит налог за 30.

Недостатки апартаментов

1. Оплата услуг ЖКХ на 15% выше, чем по квартире. Это обусловлено тем, что апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости.
2. Регистрация: покупка помещений дает право только на временную прописку. Срок ограничен: 5 лет.
3. Налог на имущество выше, если сравнивать с квартирами. Для обычных помещений жилого назначения, чья стоимость не выше 10 млн. рублей, налог – 0,1% от кадастровой цены. Для дорогих вариантов – от 0,15% и выше. Для апартаментов, которые заселяются и не используются для бизнеса, налоговая ставка увеличивается: от 0,5 до 2% от стоимости помещения, все зависит от самого объекта.

Регистрация в апартаментах носит временный характер. И прописаться можно, если эта недвижимость относится к категории гостиничного комплекса. По сложившейся практике, регистрацию в апартаментах пройти можно, но только если документы на них устанавливают категорию гостиницы. Срок регистрации  5 лет. По истечении можно опять прописаться. Нельзя зарегистрироваться в таких помещениях, как офисы, недвижимость торгового назначения, общепит. Таким образом, в решении вопроса о регистрации многое зависит от назначения здания.

Апартаменты как объект инвестиций

Инвестиции в недвижимость – один из самых популярных способов вложения и приумножения доходов граждан. Объекты, принадлежащие к недвижимому имуществу, всегда ликвидные. На рынке недвижимость делится на жилую и коммерческую. Эти два блока принципиально отличаются друг от друга. Прежде всего, возможностью проживания на объекте или отсутствием таковой.

Апартаменты в качестве объекта инвестирования могут быть использованы:

1. Объект купли-продажи. Сначала инвестор приобретает их, а потом ждет, пока недвижимость повысится в цене. Перепродает объект.
2. Вкладчик покупает недвижимость для того, чтобы сдавать ее в аренду. Заключается одноименный договор, по которому арендатор, получив площадь, обязуется оплачивать пользование ею.

О квартирах

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

СПРАВКА: квартира – это помещение, используемое для постоянного жилья. Приобретается право собственности на нее по разным основаниям, включая возможность временного распоряжения жилой площадью.

Цели покупки квартиры

Покупая квартиру, каждый человек преследует собственные цели, вызванные наличием интереса. Условно, их можно поделить на несколько групп, размещаемых в порядке актуальности:

1. Проживание.
2. Инвестиции в недвижимость.

Это две главные цели, реализуемые при покупке квартиры.

Варианты использования квартиры

Большинство россиян озадачено покупкой собственного жилья. Многие стремятся улучшить жилищные условия. Кроме того, квартира выступает объектом инвестирования. Реализуя задачи, инвестор может перепродать квартиру по более высокой цене, либо сдавать ее в аренду, получая прибыль.

Преимущества квартиры

Квартира – это жилое помещение, соответствующее законным требованиям. Об их содержании можно узнать из Постановления N 47 исполнительного органа власти. Это Правительство РФ, издавшее правовой акт. Требований много:

1. Дома, где располагаются квартиры, должны находиться в зонах с градостроительным зонированием.
2. Конструкции дома (несущие, ограждающие), входящие и не входящие в состав общего имущества, принадлежащего собственникам, должны быть исправными.
3. Квартира и общее имущество граждан обустраивается таким образом, чтобы предупредить риск травмирования жильцами, при входе и выходе из помещений, в процессе передвижения по ним.
4. Квартира обеспечивается инженерными системами, в которые включается электроосвещение, водоотведение, отопление, вентиляция.

Квартира отличается от апартаментов и имеет преимущества:

1. Регистрация: постоянная.
2. Помещение: имеет статус жилого.

Недостатки квартиры

Любое жилое помещение имеет свои недочеты. Они могут касаться планировки, а также иных характеристик. Например, это отсутствие балкона. Если собственник решит видоизменить внешний облик жилища, ему необходимо обратиться в уполномоченные органы за разрешением на проведение мероприятия.

Сравнение апартаментов с квартирой

Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:

Показатель	Квартира	Апартаменты
ипотечная ставка	8,6%	9,99%
налог	0,1-0,3%	0,5-2%
регистрация	постоянная	временная
применение льгот на приобретение недвижимости	да	нет
соблюдение требований СНИП при строительстве	да	нет
согласование переустройства помещения	да	нет
возможность имущественного вычета	да	нет

Назначение помещений

Ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение предназначается для проживания граждан.

Содержание общего имущества

В ст. 39 ЖК указано, что собственники обязаны содержать общее имущество, находящееся в доме многоквартирного типа. Размер финансового участия в этом процессе определяется долей в праве общей собственности на имущество.

Правила содержания установлены правовым актом российского Правительства. В частности, это Постановление N491 от 2018 года.

Управление домом

Статья 161 ЖК РФ дает возможность собственникам многоквартирных домов выбрать способ управления:

1. Самостоятельно, но если квартир в доме не более 30.
2. Создание кооператива (потребительского, жилищного).
3. Обращение к услугам управляющей организации.

Налог на имущество

Государство наделяет граждан обязанностью по выплате обязательного сбора за право владения имуществом. Юридически процесс регулируется гл. 30 НК РФ. Кроме того, N2003 -1 ФЗ от 1991 года. Налог относится к местным, поэтому регионы могут самостоятельно устанавливать порядок его уплаты. Объект налогообложения – это имущество, принадлежащее гражданам, а также физическим лицам.

Вид регистрации по месту жительства

В квартире гражданин имеет право зарегистрироваться постоянно, если он ее владелец или социальный наниматель. Собственник жилья может зарегистрировать в помещении другого человека на временной основе, на полгода, с согласия проживающих.

Предоставление налогового вычета

На вычет вправе рассчитывать официально трудоустроенные граждане, которые платят подоходный налог. Право на вычет они реализуют путем предоставления заявления на возврат налога, который был уплачен ранее, с суммы расходов на покупку квартиры. Но вычет может быть предоставлен не более чем с 2 млн. рублей.

По общему правилу, вычет предлагается один раз. Исключение – приобретение жилого помещения до 2001 года. Пути подачи заявления – заполнение декларации 3 НДФЛ.

Использование государственных субсидий при покупке

Использование субсидий – одна из государственных программ, деньги, на которую выделяются из бюджета федерального уровня. Условия выдачи субсидий:

1. Единовременность: семья имеет право ею воспользоваться один раз.
2. Безвозмездность.
3. Ограничение в сроках: если человек не воспользовался правом на субсидию в течение 6 месяцев, она аннулируется.
4. Целевое назначение субсидий: на покупку дома, квартиры.

Это принципы, на которых предоставляются субсидии от государства в виде денежной помощи.

Возможность перепланировки

Собственник квартиры по желанию может видоизменить внешний облик жилища. Процесс представляет собой перенос инженерных сетей. В техническую документацию вносятся корректировки, которые согласовывают.

Ипотечная ставка

На приобретение жилья многие семьи берут ипотеку. Она имеет льготные и обычные условия: все зависит от категории заемщиков и их участия в государственных программах поддержки.

В среднем, ставка по ипотеке на квартиры составляет 8,6-10%. Предложений от банков много: желающие на специализированных ресурсах могут сравнить их и выбрать для себя лучшие условия по кредиту.

Соблюдение ГОСТ СНиП при строительстве

При строительстве домов многоквартирного типа соблюдаются требования ГОСТ СНИП 12-01-2004. Правила распространяются на строительство домов многоквартирного типа, на их реконструкцию, утилизацию старых зданий, на капитальный ремонт объектов строительства.

Правила и нормы СНИП представляют собой совокупность актов, которые носят технический и экономический, а также правовой характер. Они регламентируют процесс градостроительной деятельности, изысканий инженерно характера, строительного проектирования.

Коммунальные платежи

Это оплата услуг, которые предоставлены на содержание жилья и поддержания в нем условий, необходимых для нормальной жизни граждан. В платежный документ об оплате входят следующие услуги:

• снабжение водой;
• электричество;
• газоснабжение;
• отопление;
• содержание дома;
• осуществление капитального ремонта.

Собственникам жилых помещений, социальным нанимателям выдается квитанция. Она оплачивается раз в месяц.

Изъятие за долги

Если проживающие в квартире не платят за коммунальные услуги, к ним применяются санкции. И в этом отношении апартаменты от квартиры ни чем не отличаются. За услуги нужно платить.

Изъять квартиру у собственника сложно, даже если он не платит за коммунальные услуги. Это делается только через суд.

У социального нанимателя это сделать проще. Нужно расторгнуть договор социального найма на основании того, что наниматель не выполняет обязательств по уплате коммунальных платежей. Этот пункт зафиксирован в договоре в разделе прав и обязанностей сторон.

Капитальный ремонт

По ст. 189 ЖК РФ решение о том, чтобы в доме был проведен ремонт капитального назначения, принимают собственники квартир. Это они делают на общем собрании жильцов.

Если собственники помещений пользуются услугами сторонних организаций, выбранных ранее на собраниях, последние обязаны проинформировать о начале ремонта не позднее, чем за 6 месяцев с даты его начала.

Через 3 месяца собственники обязаны рассмотреть предложения от организации, которая их обслуживает, по этапам, порядку ведения ремонта, и дать ответ. Рассмотрение поступающих предложений проходит на общем собрании жильцов.

Социальная инфраструктура

Застройщики не обязаны обустраивать социальную инфраструктуру в зоне строительства. Граждане выбирают жилые помещения, как в черте города, так и в пригороде. Поэтому они по своему усмотрению выбирают новостройку или квартиру вторичного рынка жилья, исходя из собственных критериев. Но многим важна социальная инфраструктура и развитость района, где находится дом. Включая и транспортную доступность.

Отношения с соседями

Аспект законодательно не урегулирован. Но в отношениях с жильцами соседних квартир необходимо придерживаться моральных принципов, правил общения. Кроме того, воздерживаться от поведения, которое в законе признается в качестве противоправного. Если будет совершено виновное деяние, которое противоречит нормам закона, собственник квартиры (виновник) будет привлечен к ответственности. Ее вид и наказание зависит от тяжести совершенного противоправного деяния.

Выводы

Квартира и апартаменты относятся к разным видам недвижимости: правовой статус помещения не одинаков. Это приводит к различиям в порядке использования недвижимости, а также регистрации в ней. Каждый из предложенных объектов имеет достоинства. Выбор – за покупателем, исходя из требований, которые он предъявляет к недвижимости.

Заказать бесплатную консультацию юриста