Что такое договор ренты

Рента – это один из законных способов отчуждения имущественного права на помещение. Как правило, объектом сделки выступает квартира. Две стороны заключают между собой соглашение, в котором прописывают все нюансы предстоящей операции. Но необходимо быть предельно внимательным!

Виды ренты

Одной из сторон сделки, как правило, выступает пожилой или нездоровый человек, которому требует дополнительный уход и физическая помощь. В качестве платы за труд, он предлагает передать в собственность жилое помещение. Но не стоит путать договор ренты на квартиру с завещанием. Данное соглашение составляется на определённых условиях, которые характеризуют ренту как вид юридической сделки.

Регулируется данная операция главой 33 ГК РФ. В статьях этой главы прописано, что рента бывает следующих видов:

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Важно! Только стороны могут решить между собой, какой вид соглашения им заключать. Выбор зависит от многих обстоятельств. Например, владелец квартиры является лежачим инвалидом и ему необходим круглосуточный уход. Тогда правильнее будет заключить договор на постоянное проживание с иждивением взамен жилья.

Пожизненная рента

Согласно такому соглашению, квартира или иное жилое помещение перейдёт в собственность другого человека только после смерти владельца. На такие условия, как правило, идут пожилые люди, которым необходима помощь. Они нанимают себе помощника. Но так как лишних финансов у старика нет, помощнику он платить не будет. Пожизненная рента подразумевает, что плата за уход придёт в будущем в виде квартиры.

Важный нюанс такого соглашения – рентоплательщик (тот человек, который осуществляет уход за владельцем квартиры) должен уплачивать рентополучателю (собственнику помещения) некую сумму в установленные сроки. Как правило, они между собой являются родственниками, порой близкими. Как только владелец квартиры умрёт, имущественное право перейдёт помощнику. Как только это происходит, договор считается исполненным, все обязательства прекращаются.

У такого вида гражданских отношений есть свои положительные и отрицательные стороны. Для наглядности их можно сформировать в таблицу:

Положительные стороны	Отрицательные стороны
Владелец квартиры может расторгнуть такой договор только в судебном порядке. Если завещание может переписать и изменить в одностороннем порядке, то договор ренты нельзя.	Помощник должен ежемесячно или в ином порядке перечислять некую сумму в пользу владельца жилья. Если тот будет жить долго, то ипотека может быть выгоднее.
Так как объектом сделки является недвижимость, договор регистрируется в Росреестре. Поэтому владелец помещения перестаёт быть объектом интересов мошенников и «чёрных риэлторов».	Если помощник нарушил срок выплаты очередного рентного платежа, это может стать основанием для расторжения договора ренты в одностороннем порядке через суд. Те средства, которые уже были выплачены, возврату не подлежат.
Соглашение является обоюдновыгодным. Владелец квартиры получает необходимый уход и человеческую компанию, а помощник за это - жилище.

Важно! Прежде чем заключать такой договор, необходимо убедиться в добросовестности самого владельца квартиры.

Обязательства с обеих сторон вступают в силу после регистрации соглашения в Росреестре.

Бессрочная рента

Получателями ренты по данному виду договора выступают граждане или некоммерческие предприятия. Договор прекращает своё действие, как только плательщик по нему выполнит все прописанные обязательства. Для этого необходимо письменное уведомить вторую сторону сделки о своих намерениях, и получить от неё письменное согласие.

Как правило, рентные платежи устанавливаются в денежной форме. Но закон не запрещает установить их в другой форме – натуральной или вещевой, в форме услуг или работ. Если стороны договорятся между собой, можно прописать в договоре смешанный вид платежей. Например, ежемесячная плата за ренту установлена в размере 12 000 рублей. Порядок выплат таков – 8 000 рублей наличными средствами, а на 4 000 покупаются продукты и лекарства.

У данного вида ренты также существуют положительные и отрицательные стороны. Это:

Положительные моменты	Отрицательные моменты
Расторжение договора в одностороннем порядке без видимых на то причин невозможно. Это защищает плательщика от недобросовестных родственников и прочих «охотников за имуществом» от того, что пожилой человек может изменить свою волю. Так, например, он может постоянно переписывать завещание.	Срок действия не прописан. Поэтому если получатель ренты умрёт, а обязательства по договору не будут исполнены в полном объёме, рента будет унаследована преемниками покойного.
У плательщика есть право выкупить ренту до смерти получателя.	Платежи могут быть в любом виде, не только денежном.
	Платить в пользу получателя нужно раз в квартал.
	Право на получение ренты можно передать третьему лицу по договору цессии, а также завещать или передать в наследство иным способом.

Важно! Перед заключением договора на данный вид ренты необходимо удостовериться в порядочности её получателя, а также его возможных наследников.

Рента с пожизненным иждивением

К сожалению, многие российские старики находятся в сложном материальном положении. Их пенсии катастрофически не хватает на удовлетворение всех нужд. Поэтому некоторые из них, не имея близких родственников, которые могли бы оказать материальное содействие, охотно идут на заключение договора с пожизненным содержанием.

Как и в других разновидностях ренты, её получателем является собственник квартиры, а плательщиком – помощник по хозяйству. Предмет сделки – недвижимость. Но, вместо регулярного внесения рентных платежей, плательщик обязан материально обеспечивать самого получателя или третье лицо, на которое он укажет. Ежемесячная сумма материального содержания прописывается в «теле» договора.

Плюсы и минусы данного вида ренты:

Положительные моменты	Отрицательные моменты
Получатель платежей имеет право проживать в своей квартире до самой смерти. Плательщик ренты может отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом (например, пожилого человека забрать в свою квартиру для проживания, а это жилище сдать в аренду) только с письменного согласия получателя.	Если плательщик ренты вовремя не внесёт платёж или серьёзно нарушит условия договора (например, в нём прописано, что он должен раз в год отправлять старика в санаторий на море, но из-за финансовых трудностей в этом году не получилось), это будет являться основанием для расторжения соглашения в судебном порядке.
Собственник квартиры имеет право требовать предоставления ему любых услуг за счёт плательщика, но только в рамках, установленных договором.	Всегда есть риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который может обманом вписать в договор минимум услуг.

Важно! Получатель ренты должен посоветоваться с квалифицированным юристом для того, чтобы не быть обманутым.

Чем отличается от сделки купли-продажи

Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:

Рента	Купля-продажа
Обязательно заверяется нотариусом, который ещё раз внимательно изучит договор.	Нет необходимости, сделка будет зарегистрирована без печати нотариата.
Встречное удовлетворение интересов – пожилой человек получает уход и деньги, плательщик в будущем жильё.	Одностороннее удовлетворение интересов – покупатель получает квартиру, продавец – деньги. Про дополнительный уход или физическую помощь речь не идёт.
Право проживания в квартире закреплено договором.	Нет такого права после передачи права собственности.

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

	Рента	Дарение
Плюсы	• чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика.	• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением.
Минусы	• даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени.	• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки.

Налогообложение сделки

У каждой стороны возникает материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог в размере 13%. Для этого необходимо задекларировать получаемую прибыль и самостоятельно рассчитать сумму ежегодного платежа по налогу.

Важно! У обеих сторон есть право на имущественный вычет.

Документы для договора ренты

Стороны должны подготовить:

• свои паспорта;
• документы на жилое помещение;
• выписку из домовой книги о том, кто ещё прописан в данной квартире;
• выписку из лицевого счёта об отсутствии долгов по коммуналке;
• составленный договор возмездной или безвозмездной ренты.

Важно! Сначала соглашение изучит нотариус. Если нет никаких нарушений, он его заверит. Потом его можно сдавать на регистрацию.

Стоимость услуг нотариуса

В разных городах и муниципалитетах установлены различные технические тарифы на услуги нотариуса. Но за выполнение регистрационных действий необходимо заплатить пошлину 2 000 рублей.

Заключение

Рента – это один из способов немного облегчить себе старость. Если нет детей или иных родственников, готовых взять на себя заботы о пожилом родителе, то приходится обращаться за помощью к посторонним людям.

Заказать бесплатную консультацию юриста