Договор купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 18.02.2021

ДКП квартиры – один из самых популярных видов сделок на рынке недвижимости. В них принимает участие две стороны: продавец и покупатель. Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, поэтому праве заключать любые гражданско-правовые сделки, не противоречащие закону.

Купле-продажи недвижимости посвящена ст. 549 ст. ГК РФ. Продавец передает имущество согласно договору, с определенными в нем характеристиками, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его. Сделка имеет существенные и дополнительные условия. Первые обязательно включаются в пункт соглашения, без их присутствия в нем договор недействительный. Вторые условия вписываются в соглашение дополнительно, по желанию сторон.

Правовая характеристика договора:

1. Консенсуальный: права, обязанности сторон возникают после регистрации перехода права собственности на недвижимость.
2. Возмездный: за передачу имущества предусмотрена плата со стороны покупателя.
3. Взаимный: соглашение подразумевает возникновение у сторон прав и обязанностей.

Существенными условиями при составлении договора купли продажи квартиры выступают:

• предмет: в тексте соглашения необходимо указать объект недвижимости, его месторасположение, ВРИ, категорию земель, кадастровый номер;
• цена: этот показатель обязательно указывается в договоре, а также форма оплаты, наличная или безналичная.

В тексте документа в дополнительных условиях указывается компетенция продавца и покупателя.

Особенности договора купли-продажи:

1. Со стороны продавца могут выступать ЮЛ – государственные или унитарные предприятия, которые работают на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. Реализовывать недвижимость без согласия собственника они не имеют право.
2. Предмет – недвижимость. В законе указывается, что это понятие неразрывно связано с землей, то есть, те объекты, которые не могут быть перемещены без нанесения ущерба их назначению. Это участки земли, водные объекты обособленного типа, здания, сооружения, леса.
3. Цена: оплата договора может происходить в наличной и безналичной форме.
4. Обременения: они могут стать помехой в пользовании земельным участком или квартирой. В качестве ограничений в распоряжении объектами недвижимости выступает ипотека, арест, залог.
5. Форма: договор заключается в письменном виде. Но не во всех случаях закон требует участия нотариуса в этом процессе.
6. Суть договора состоит в том, что материальные ценности, принадлежащие продавцу, обмениваются на денежные средства.

Акт о намерениях

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры? Это соглашение выступает своеобразной гарантией заключения в будущем основного договора купли-продажи. Это организационный контракт, сторонами которого выступают продавец и покупатель, достигшие договоренности по основным аспектам будущей сделки.

На практике, к этому виду договора прибегают в случае, если стороны уже готовы к сотрудничеству, но не имеют возможности оформить соглашение. Например, продавец не имеет всех необходимых документов для заключения сделки, а покупатель ждет перечисления ему денег к определенному сроку.

Этот договор заключается в той же форме, что и основной. Например, закон обязывает оформить главное соглашение в письменном виде. Значит, предварительный также составляется в виде документа. Никто не запрещает обратиться к услугам нотариуса за его удостоверением. Основной договор заверять не нужно, если этого не требует закон, а на предварительном стоит печать юриста.

Содержание основного договора

Правильно составленные образцы купли-продажи квартиры включают пункты, каждый из них имеет свое содержание:

• реквизиты:
• вступительную часть;
• предмет;
• полномочия сторон;
• доп.условия;
• адреса сторон, банковские реквизиты.

В реквизиты соглашения входят следующие положения:

• название;
• дата подписания: она отражает начало действия договора, определяет момент его прекращения, равно как и тех правовых последствий, которые порождаются правоотношением;
• место оформления: город, НП;
• № договора: реквизит не обязателен, но на практике применяется повсеместно.

Преамбула договора – это его информационная составляющая. В этой части соглашения указывается исчерпывающая информация о сторонах соглашения:

• название по договору: продавец, покупатель;
• полные наименования ЮЛ, реквизиты с датой регистрации;
• указание на заключение сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи? Обязательно включить существенные условия в текст документа. А также прописать все реквизиты.

На что обязательно обратить внимание

Составление договора купли-продажи происходит двумя путями:

1. Самостоятельно, путем скачивания типового шаблона со специализированных сайтов в интернете.
2. Через юриста, в нотариальной конторе.

Первый вариант имеет преимущество в том, что он бесплатный. Но стороны, пользуясь им, должны иметь минимальные правовые знания гражданско-правового законодательства, чтобы к тексту не было претензий. Это в интересах сторон, которые желают провести законную сделку.

Второй вариант возмездный, но интересен тем, что гарантирует юридическую чистоту самой сделки. Об этом необходимо позаботиться заранее, до момента заключения соглашения. После осмотра квартиры, при условии, что покупателю все подходит, он должен проверить наличие документов на объект недвижимости у продавца. В перечень входит правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги, а также справки на недвижимость. Юрист проанализирует документы, а также проверит наличие обременений, количество зарегистрированных в ней жильцов, а также возможные притязания третьих лиц.

Особое внимание уделяется форме договора. Устно купля-продажа не заключается. Это противоречит правилам логики: переход права собственности от покупателя к продавцу регистрируется в Росреестре. И договор входит в состав документов, которые нужно предъявить сотрудникам этого органа. Если сделка заключается устно, по договоренности между сторонами, регистрировать нечего.

Участие нотариуса в продаже квартиры не обязательно. Существуют исключения, которые касаются состава участников, а также имущества. Стороны предпочитают обращаться в нотариальную контору. Участие специалиста в этом правоотношении гарантирует, что сделка не будет оспорена в судебном порядке. Даже при условии того, что заинтересованная сторона попытается это сделать.

Нотариус удостоверяет правосубъектность сторон будущего отношения (то есть, дее- и правоспособность), а также следит за качеством заключения договора.

СПРАВКА: во многих нотариальных конторах существует услуга по регистрации перехода права собственности в Росреестре. И обычно она исполняется быстрее по сравнению с усилиями сторон, которые предпринимаются ими самостоятельно.

Дополнительные условия

Особенность этих пунктов заключается в том, что их фиксация в договоре не обязательна. Но стороны заинтересованы в том, чтобы они были прописаны:

Договор продажи квартир включает доп.условия:

1. Документы, на основании которых продавец распоряжается квартирой.
2. Дата передачи недвижимости и срок ее фактического освобождения.

СПРАВКА: по ст. 56 ГК РФ имущество передается в сопровождении специального документа. Он называется передаточным актом. Передача объекта недвижимости состоит из двух действий: физическое освобождение жилой площади, передача ключей и составление акта. Кроме того, в договоре указывается срок выписки из нее жильцов. 

Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры

Документы, представленные обеими сторонами правоотношения, сопровождают сделку. Существует их стандартный перечень, а также сопутствующие бумаги:

• основной документ (продавца и покупателя) для удостоверения их личностей;
• выписка из ЕГРН;
• справка о составе семьи;
• соглашение о купле-продаже;
• кадастровый документ;
• передаточный акт;
• справка о том, что по ЖКХ нет долгов у хозяина;
• выписка с лицевого счета.

Документы сопутствующего назначения, сопровождающие договор:

• свидетельство о появлении на свет – если в договоре принимает участие лицо до 18 лет;
• удостоверяющие личность документы опекуна;
• одобрение органов опеки;
• согласие содольщиков на реализацию имущества;
• арендный договор с банком по предмету использования ячейки;
• соглашение о задатке или авансе;
• справка из психоневрологического диспансера о том, что стороны здоровы и отдают себе отчет в происходящем.

Процесс передачи собственности

Описывается в дополнительных условиях. Как правильно оформить сделку купли продажи квартир? Прописать в пунктах договора порядок передачи недвижимости, дату выезда жильцов из помещения, а также составление акта передачи.

По ст. 556 ГК РФ передача имущества происходит по передаточному акту. Он ратифицируется сторонами. Обычно в договоре прописывается, что квартира будет освобождена через 5-7 дней с момента регистрации перехода права собственности. Если в договоре стороны предусмотрели, что жилье переходит до регистрационной процедуры, то МФЦ или Росреестр (в зависимости от того, куда будут обращаться люди) запросит передаточный акт.

Акт приема-передачи

С юридической точки зрения этот документ не гарантирует то, что квартира с даты его подписания принадлежит покупателю. Он фиксирует только факт передачи имущества. Подписывается сторонами, но составляется в обязательном порядке.

Составляем договор купли-продажи квартиры самостоятельно

В интернете на юридических сайтах находим типовой шаблон составления договора. Распечатываем его в трех копиях: одна – покупателю, вторая – продавцу, третья – Росреестру.

При составлении договора купли-продажи самостоятельно следует учесть корректность его заполнения. Это поможет избежать отказа в регистрации перехода права собственности на основании ничтожности документа.

Проверка личности

Личность продавца проверяется путем предоставления с его стороны документов: паспорта, а также правоподтверждающих бумаг. Закон не запрещает продажу квартиры или иной недвижимости через представителя. Но опытные риэлторы рекомендуют не связываться с этим вариантом, так как на практике за ним скрывается мошенничество. Не во всех случаях, но довольно часто.

Описание объекта и его состояние

Квартира, которая продается, должна быть подробным образом описана в договоре. И это требование обязательно в силу закона. Обычно в описание недвижимости входит ее адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый паспорт. Но стороны по желанию могут вписать и техническое состояние жилого помещения.

Цена

Договор продажи квартиры обязательно предусматривает цену недвижимости. Об этом прямо говорит ст. 555 ГК РФ. Если этого пункта нет, договор не заключен. Закон также говорит о том, что нужно вписывать полную стоимость квартиры.

Обычно оплата договора происходит через банковскую ячейку. Покупатель закладывает в нее деньги. Во время этой процедуры оформляется дополнительное соглашение. В этом документе прописано, на каких условиях необходимо забрать деньги.

Продавец приходит в банк, предъявляет паспорт, копию договора купли-продажи с печатью регистрационной палаты, который свидетельствует о переходе права собственности.

Переход права собственности и все риски

Переход права от бывшего к будущему владельцу происходит в уполномоченном органе. Это Росреестр. Основной риск – отказ госоргана в регистрации.

Регистрация ДКП

Существует несколько способов:

1. Личное посещение Росреестра, МФЦ.
2. Обслуживание населения на дому. Курьер приезжает на дом к заявителю. Стоимость от 500 до 1500 рублей. Услуга доступна инвалидам 1 и 2 группы, а также ветеранам.
3. Почтовый канал.
4. Интернет: через сайт Росреестра. Необходима регистрация в специализированной системе ЕСИА и квалифицированная подпись (электронная).

Госуслуги

Для регистрации на интернет портале необходимо завести аккаунт с указанием логина и пароля. Загрузить подтверждающие документы для того чтобы система идентифицировала личность пользователя. Там же приобрести ЭЦП: при ее отсутствии пользователю откажут в регистрации купли-продажи дистанционно.

МФЦ

Это посредник между населением и Росрестром. Документы стороны вправе принести в это учреждение. Сотрудник их проверит, выдаст расписку о принятии. А также известит о дате, когда они будут готовы.

Расторжение ДКП

Существует три группы оснований, по которым договоры купли продажи квартиры родственникам расторгаются:

1. Договоренность, которая была достигнута между участниками сделки.
2. Инициатива покупателя.
3. Желание продавца.

Признание ДКП недействительным

Статья 431.1 устанавливает понятие недействительности договора. А также основания, ведущие к этому юридическому факту. Сделка признается не соответствующей закону на основании ее ничтожности, либо оспоримости (факт устанавливается по решению судебного органа).

Образцы ДКП

Бланк простого договора между физическими лицами: можно скачать здесь.

Образец ДКП по доверенности: здесь.

Образец с примером заполнения: тут.

Образец договора при использовании ипотеки: здесь.

Образец ДКП при долевой собственности: скачать здесь.