Что такое ипотечные каникулы

Под ипотечными каникулами понимается установленный дополнительным соглашением период времени, в течение которого заемщик полностью или частично освобождается от уплаты взносов по ипотеке без каких-либо санкций со стороны кредитора. Правом на получение кредитных каникул обладают физические лица, отвечающие требованиям, установленным законом. Вы можете ознакомиться с информацией о каникулах с помощью видео от нашего эксперта, либо прочитать данную статью.

ФЗ «Об ипотеке» и его изменения

ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ принят в 1998 году и действует до сих пор с внесенными в него изменениями и дополнениями, которые необходимы для улучшения ситуации с кредитными обязательствами, подкрепляемыми залоговой недвижимостью. В 2019 году Государственная Дума приняла законопроект о внесении изменений в ФЗ № 102-ФЗ, изменения касались понятия «ипотечные каникулы», так как после кризиса 2014 года отвечать по ипотечным обязательствам населению становится все сложнее.

Согласно внесенным изменениям, заемщик не должен получать согласие банка на оформление кредитных каникул, достаточно простого уведомления. У этого правила есть исключения, когда оформляется трехсторонний кредитный договор. В случае оформления трехстороннего соглашения необходимо согласие залогодателя. Под залогодателем понимается лицо, являющееся собственником недвижимого имущества, которое согласилось на оформление займа на заемщика под залог собственной недвижимости.

Чаще всего кредитные каникулы требуются лицам, приобретающим недвижимость в новостройках, так как выплачивать ежемесячные платежи и снимать квартиру для временного проживания до момента сдачи дома в эксплуатацию или до окончания ремонта в квартире затратно. Банки имеют право отказать в оформлении кредитных каникул, если условия договора или обстоятельства оформления уведомления не подходят под действующее законодательство.

Основания для использования ипотечных каникул

Оформление ипотечных каникул возможно только при одновременном соответствии заемщика и ипотечной квартиры всем требованиям законодательства. На сайтах любого банка, где можно оформить ипотечный кредит, имеется полная информация соответствия действующему закону, поэтому любой заемщик может проверить, соответствует ли он требованиям или нет.

Основанием для оформления ипотечных каникул является одновременное соблюдение следующих условий:

• Наличие действующего кредитного договора, причем законодательно уведомить банк о необходимости предоставления отсрочки или рассрочки платежей могут любые лица, оформившие ипотеку в любой момент времени, но не выплатившие ее к дате подачи документов.
• Общая сумма кредитных обязательств для приобретения недвижимого имущества не должна превышать 15 млн. рублей на момент оформления займа. Если сумма займа была больше, но плательщик кредита погасил большую часть задолженности и общая сумма долга менее 15 млн. рублей, то все равно воспользоваться правом на оформление каникул нельзя.
• В отношении кредитного договора не должны применяться ипотечные каникулы до момента обращения в банк заемщиком, причем неважно, является ли задолженность рефинансированной или первоначальной (на один кредит установлено одноразовое право на каникулы).
• Предметом ипотечного займа должно быть жилое помещение, которое должно являться единственным жильем у заемщика.
• Заемщик должен находиться в трудной жизненной ситуации, кому именно полагаются каникулы, отмечено в отдельном разделе статьи.

Жилое помещение, в отношении которого оформлен договор ипотечного займа, должно быть пригодным для проживания заемщика и членов его семьи, причем иных жилых помещений в их собственности быть не должно, либо они должны быть непригодными для проживания.

Банк не учитывает владение и пользование жилым помещением, если оно находится в общей собственности, причем доля заемщика в таком помещении не должна превышать установленной ст. 2 ЖК РФ нормы квадратных метров на одного человека – 18 кв. м. В случае превышения такое жилье учитывается как пригодное для проживания и претендовать на ипотечные каникулы заемщик не сможет.

Категории лиц, имеющих право на получение каникул

Заемщик вправе претендовать на оформление каникул только при наличии трудной жизненной ситуации. Под трудной жизненной ситуацией понимается ситуация, при которой существенно нарушается стандартный уклад жизни гражданина, если он теряет возможность отвечать по своим обязательствам, а равно и теряет возможность трудоустроиться и (или) исполнять свои трудовые обязательства в полном объеме, из-за чего сокращаются общие доходы лица.

Для участия в программе, заемщик должен соответствовать одному из следующих требований:

• Иметь официальный статус безработного, подтвержденный центром занятости населения, если гражданин не имеет возможности устроиться на работу в течение двух месяцев.
• Заемщик получил инвалидность I или II группы, причем независимо от обстоятельств получения инвалидности, банком учитывается и процесс оформления инвалидности.
• Находиться на больничном более двух месяцев подряд без выхода на работу. Чаще всего к таким гражданам относятся люди, попавшие в серьезные ДТП, находящиеся на лечении рака или иных серьезных заболеваний.
• Заемщик потерял более 30% своего дохода, при условии, что платежи по кредитным обязательствам составляют более половины его текущего заработка.
• У заемщика увеличилось количество иждивенцев по сравнению с датой заключения кредитного договора, а также он потерял более 20% своего заработка из-за появления иждивенца и ухода за ним с учетом того, что обязательный платеж по кредитному договору составляется более 40% от его текущего заработка.

Иные лица не смогут воспользоваться правом на оформление ипотечных каникул. Чаще всего таким правом пользуются молодые семьи, где рождаются дети, либо граждане, получившие инвалидность. Безработные реже всего могут получить право на оформление каникул, так как потребуется доказать кредитору, что невозможность трудоустройства является следствием сложившихся обстоятельств, а не нежеланием самого гражданина устроиться на работу.

Важно! В случае если заемщик не подходит под условия предоставления кредитных каникул, то он имеет право воспользоваться услугой по реструктуризации задолженности.

Виды ипотечных каникул

Ипотечные каникулы подразделяются на два больших вида – полная отсрочка платежей без внесения каких-либо средств в течение указанного периода и уменьшение ежемесячного платежа в размере, комфортном для заемщика. Независимо от вида каникул, которые применяются, никаких штрафов или пени за просрочку не начисляется.

Информация о каникулах передается в Росреестр и регистрируется без участия заемщика, однако никаких последствий в виде порчи кредитной истории такой шаг не несет.

Частичное уменьшение платежей бывает нескольких видов:

1. Уплата только процентов по кредиту без уплаты основного долга. В таком случае заемщик вносит только фактические проценты, которые начисляются за пользование средствами банка. Размер процентов устанавливается договором кредитования, поэтому сумма платежей устанавливается индивидуально.
2. Уплата процентов и основного долга в равных пропорциях, но с уменьшением общей суммы платежа. В таком случае назначаются выплаты в размере, указанным заявителем, но сумма оплаты идет и на погашение долга, и на оплату процентов за пользование средствами банковской организации.

Заемщик сам определяет, какой из видов ипотечных каникул к нему применяется, банк не имеет право давить или самостоятельно решать, как лучше выплачивать задолженность.

В случае применения права каникул длительность договора кредитования автоматически продлевается с учетом срока каникул. После истечения срока выплаты основного долга заемщик должен погасить задолженность, образовавшуюся в течение срока, на который были оформлены каникулы. Сумма платежей не возрастает, и должник вносит только ту сумму, средств, которую он должен был вносить в льготный период.

Особые условия кредитования с ипотечными каникулами, включенными в период уплаты кредита

Некоторые банки при оформлении займа предлагают заемщикам сразу воспользоваться услугами по оформлению кредитных каникул. С точки зрения законодательства такая услуга не относится к общим правилам применения положений о кредитных каникулах, так как срок отсрочки или разбивки платежей варьируется от одного до двух лет, когда в законе максимальный срок оформления каникул составляет только 6 месяцев.

Суть такой услуги заключается в следующем:

1. Заемщик оформляет кредитный договор в текущем банке или банке-партнере под установленные банком условия. Часто к этим условиям относится максимальная сумма кредита, ставка по займу без возможности ее уменьшения, общий срок кредитования и особенности объекта недвижимости (например, использование кредита только на приобретение жилья в новостройках), общий размер первоначального взноса и прочее.
2. При оформлении договора банк и заемщик заключают дополнительное соглашение, согласно которому в течение одного года или двух лет заемщик обязуется вносить сумму по оплате кредита меньше, чем он бы вносил при обычных обстоятельствах.
3. Договор заключается, после чего стороны обязуются соблюдать установленные условия.

Такие условия кредитования существенно улучшают возможности заемщиков, которые приобретают жилье в строящихся домах. На них обычно накладываются обязательства по выплате ипотеки, а также по съему жилья до момента сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае заемщик может сократить свои расходы на кредит и сохранить комфортные условия жизни.

Порядок получения услуги

Ранее ипотечные каникулы оформлялись только при согласии банка, банк мог самостоятельно решать, применять ли нормы каникул к конкретному заемщику или нет, а также истребовать дополнительные документы. С июля 2019 года такую возможность банков ограничили, теперь заемщик вправе уведомить банк о необходимости применения ипотечных каникул и все.

Уведомление составляется в простой письменной форме либо по форме банковской организации, если форма присутствует. Заемщик может позвонить в службу поддержки заемщиков и проконсультироваться по поводу применения закона в конкретном банке.

Необходимые документы

Законодательством устанавливается четкий список документов, который необходимо предоставить в зависимости от обстоятельств оформления каникул. Данный список документов является исчерпывающим, поэтому банк не вправе требовать дополнительные подтверждения или выписки из других учреждений от заемщика.

К необходимым документам относятся:

1. Заявление об ипотечных каникулах.
2. Паспорт заемщика.
3. Выписка из Росреестра для подтверждения владения только ипотечной квартирой в качестве единственного жилья.
4. В случае оформления услуги по факту отсутствия трудовой деятельности и невозможности устроиться на работу, необходимо взять в ЦЗН выписку о постановке гражданина на учет в качестве безработного.
5. Для граждан, получивших инвалидность, потребуется справка об установлении инвалидности, которая выдается после проведения медико-социальной экспертизы.
6. Для подтверждения появления нового иждивенца требуются документы, подтверждающие данный факт. При усыновлении ребенка – документы об усыновлении, при инвалидизации близкого родственника справка после проведения экспертизы, при рождении ребенка – свидетельство о рождении и прочее.
7. Для граждан, находящихся в течение двух и более месяцев на больничном, потребуется предоставить листок нетрудоспособности.
8. Для лиц, чей доход сократился по отношению к предшествующему периоду, необходимо предоставить справку о доходах и суммах уплаченных налогов за текущий период и период до сокращения заработка.

Иные документы предоставлять не требуется. Банк имеет право запросить подтверждающие основания документы, если они по какой-либо причине не были предоставлены. В иных ситуациях требование дополнительных выписок, справок и документов является незаконным.

Порядок подачи заявления

Заемщик должен составить заявление (требование) об ипотечных каникулах в простой письменной форме. Документ должен оформляться на белых листах формата А4 шариковой ручкой или с помощью электронной печати.

В заявлении указывается основание для применения норм каникул к заемщику, а также прописываются приложения – документы, подтверждающие основание на получение права отсрочки платежей. Также в заявлении прописывается дата, с которой начинается отсчет ипотечных каникул, и дата их завершения. Каникулы не должны превышать полугода с момента их начала. В конце требований ставится дата составления заявления и подпись заемщика.

Уведомление и приложения к нему можно отправить в банк с помощью почты России, заемщик должен оформить услугу «уведомление о вручении». Дата, когда письмо будет получено представителем банка, считается датой начала рассмотрения заявления.

Сроки рассмотрения обращения

Сроки рассмотрения обращений варьируются, но не превышают 10 календарных дней с момента получения документов от заявителя. Банк может связаться с заемщиком для уточнения информации, либо вовсе не сообщать ничего заявителю.

В последнем случае волноваться не стоит. В случае, если банк не дал никакого ответа, период ипотечных каникул наступает с даты, указанной в обращении.

Основания для отказа в предоставлении каникул

Законодательно установленных оснований для отказа в предоставлении ипотечных каникул не предусматривается. Однако заемщики должны понимать, что они могут рассчитывать на получение послабления только при соблюдении всех установленных условий. В противном случае в оформлении такого рода услуги будет отказано.

Основаниями для отказа в предоставлении ипотечных каникул являются:

• несоответствие заемщика требованиям, предъявляемым к лицам, оформляющим ипотечные каникулы;
• несоответствие кредита условиям, позволяющим оформить каникулы;
• оформление ипотечных каникул ранее;
• непредоставление подтверждающих документов.

Банк не может установить свои условия оформления каникул на какой-либо период, с июля 2019 года такая возможность упразднена.

Плюсы и минусы использования послабления

Оформление каникул в период действия кредитных обязательств имеет свои преимущества и недостатки, причем недостатков у такой услуги гораздо меньше, чем может показаться на первый взгляд.

К существенным преимуществам ипотечных каникул можно отнести:

• временное снижение долговых обязательств для улучшения материального положения заемщика;
• полное отсутствие каких-либо штрафов и пени за просрочку платежей по кредиту;
• сохранение ипотечной квартиры, так как банк не сможет обратиться в суд для аннулирования кредитного договора;
• сохранение хорошей кредитной истории для заемщика, если он в будущем планирует оформление займов.

Существуют и минусы, которые могут повлиять на решение использовать возможность отсрочки платежей или их частичного уменьшения.

К минусам можно отнести следующее:

• увеличение общего срока кредитования, согласно времени каникул;
• использование возможности каникул только один раз в течение всего срока кредитования;
• увеличение переплаты по кредиту, так как основная сумма задолженности не погашается, а проценты за пользование денежными средствами идут.

По последнему пункту стоит отметить, что не все банки используют данную схему, иногда предоставляется послабление, при котором дополнительные проценты не назначаются. Такое случается редко, поэтому стоит внимательно изучать условия кредитования и тщательно вчитываться в кредитный договор.

Заключение

Ипотечные каникулы в общем и целом – хорошая инициатива, которая позволит нуждающимся гражданам сохранить единственное жилье в собственности, а также улучшить материальное положение. Некоторые семьи отдают до 90% своих доходов на выплату кредита, чаще всего это молодые семьи с детьми – после появления детей сумма доходов существенно снижается, так как один из родителей, чаще всего мать, теряет свои источник дохода. В таком случае отвечать по обязательствам становится все сложнее, а использование каникул является хорошим выходом.

Не стоит обманывать банк при оформлении кредитных каникул. Во-первых, это не выгодно для заемщика, так как платить все равно придется, а также придется погасить проценты за пользование кредитными средствами, а во-вторых, если банк установит нарушение закона, то он вправе обратиться в суд для преждевременного аннулирования кредитного договора с обязательством немедленного погашения займа на основании нарушений условий договора. Нельзя использовать появившиеся возможности с нарушением норм законодательства, так как последствия могут быть очень печальными.

 

Заказать бесплатную консультацию юриста