Как добиться переоценки кадастровой стоимости?

Последнее обновление: 15.03.2021

В Едином государственном реестре недвижимости обязательно кроме прочих характеристик объекта указывается его кадастровая стоимость. Размер обязательных платежей в доход государства, включая земельные налоги, напрямую зависит от официально установленной цены по результатам проведенных геодезических работ, измерений площади, расчетов с учетом этих сведений.

Возникают вопросы о том, можно ли защитить свои права, если результаты кадастровой оценки не соответствуют фактической стоимости объекта недвижимости, принадлежащего человеку по праву собственности или пожизненного пользования.

Поговорим, как оспорить кадастровую оценку земельного участка, если не согласны с установленной ценой.

Понятия и значимость кадастровой стоимости

Слишком часто встречающиеся иностранные слова не всегда понятны простому обывателю. Кадастр в переводе с французского языка обозначает список (реестр) чего-то. Начало определения кадастра как списка землепользователей, с которых взимаются налоги, уходит далеко в историю.

Согласно ст. 3 ФЗ № 237, регулирующего вопросы, связанные с кадастровой оценкой (актуальна редакция от 29.07.2017), кадастровая стоимость расшифровывается как стоимость недвижимости, определенной по установленной методике проведения оценочных работ.

Основной целью оценить недвижимость является налогообложение.

При расчете суммы как математической величины учитывают ценность квадратного метра недвижимости (земельного участка, жилплощади и так далее), которая во многом зависит от региона местонахождения, рельефа, климата, других параметров, общей площади объекта как собственности.

Оценка участка земли представляет собой ряд мероприятий, позволяющих определить его общую кадастровую стоимость.

По итогам проведенных организациями, имеющими соответствующие лицензии, оценочных работ, устанавливают ценность недвижимости, от которой отталкиваются, рассчитывая:

• величину арендной платы;
• процент государственного налогообложения.

Выделяют несколько основных целей оценочных мероприятий.

1. С экономической точки зрения – определение точных расчетов взимаемых налогов и арендной платы за пользование имуществом, размера компенсационных выплат при изъятии недвижимости, находящейся на правах личной собственности у граждан для нужд муниципалитета.
2. Правовое обоснование защиты интересов владельцев имущества, землепользователей.
3. Предоставление информации юридическим и физическим лицам о ценовой политике рынка недвижимости.
4. Оценка принимается во внимание при разработке генеральных проектов градостроительства.

Примечание. Инициатором провести кадастровую оценку может выступать собственник, заинтересованный продать земельный участок (дом, квартиру) с учетом места его расположения для получения максимальной выгоды от сделки.

Какая недвижимость подлежит кадастровой оценке

Налоговым законодательством определены объекты недвижимости, подлежащие налогообложению от установленной в утвержденном порядке стоимости.

В соответствии с п.1 ст. 378 НК РФ, налоговая база рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости для:

• административных зданий, торговых комплексов;
• нежилых помещений, предусматривающих возможность их аренды или приобретение предпринимателями, юридическими лицами с целью открытия офисов, торговых точек, объектов общественного питания или для оказания услуг бытового обслуживания;
• объектов недвижимости на территории РФ, принадлежащих иностранным организациям, осуществляющим свою деятельность (или не имеющие отношения к деятельности) через представительства в России;
• жилых помещений, гаражей, мест для стоянки машин, прочих объектов незавершенного строительства, а также хозяйственных построек, отдельных садовых домов и для проживания, расположенных на участках земли, выделенных по целевому назначению для ведения подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, индивидуального строительства жилого дома.

Ранее недвижимость, принадлежащая физическим лицам, облагалась налогом исходя из инвентаризационной стоимости. Начиная с 01.01.2015 года, запущен проект, предусматривающий новый порядок расчета налога на имущество, который начали применять в столице и ряде регионов.

В соответствии с ФЗ № 284-ФЗ от 04.10.2014 внесены изменения в налоговое законодательство.

С 01.01.2020 базой налогообложения недвижимого имущества физлиц, уже на всей территории страны, считается его кадастровая стоимость.

К сожалению, бывают ситуации, когда значения кадастровой и рыночной стоимости имеют большие расхождения, если не приняты во внимание особенности конкретного оцененного по общим правилам объекта.

Мало кого беспокоит, если по кадастру цена ниже рыночной. Но если эти показатели завышены, ввиду допущенных счетных ошибок или падения рыночной стоимости (особенно в условиях экономического кризиса), возникают вопросы, касающиеся можно ли оспорить кадастровую стоимость земли или других объектов недвижимости.

Обратим внимание, что по закону, периодичность переоценки недвижимого имущества проводится один раз в течение трех лет, за исключением объектов, расположенных в городах федерального значения, где пересматривают стоимость через каждые два года.

Чтобы не переплачивать суммы обязательных налогов, владелец недвижимости вправе отстаивать свои интересы всеми законными способами.

Где узнать результаты оценки?

Прежде чем говорить том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно убедиться, что цена действительно завышена, доказать факт ее неправильного расчета. Для этого необходимо узнать данные, внесенные в единую базу Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Основанием служит утвержденный акт, составленный уполномоченным органом власти субъекта страны, где находится земельный участок или другое имущество.

Получить разъяснения, по какому принципу была определена кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости можно, обратившись в органы, наделенные соответствующими полномочиями.

Сведения должны быть предоставлены бесплатно в течение 30 дней со дня регистрации поступившего обращений в виде заполненной формы, утвержденной в приложении 2 к приказу Минэкономразвития № 317 от 30.06.2017.

Как вариант, информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно узнать:

• заполнив предложенную форму для обращений за справочной информацией на официальном портале Роструда, уточнив один из критериев – кадастровый, условный или номер права, адрес расположения интересующего объекта;
• на публично доступной кадастровой карте найти интересующий объект и посмотрите его расположение, распечатать план и получит стандартные характеристики о площади участка, дате проведения оценки и кадастровой стоимости;
• запросив сведения о кадастровой и рыночной стоимости земельного участка из Фонда данных государственной кадастровой оценки, задав для поиска соответствующий кадастровый номер объекта недвижимости;
  
• записавшись на личный прием в ближайший офис Росреестра, выбрав вид услуги, уточнив район где находитесь.

Примечание. Для возможности через интернет записаться на прием, чтобы не тратить время на ожидание в очередях, необходимо авторизоваться в личном кабинете единого портала Госуслуги, подтвердив учетную запись.

Законные основания для обжалования установленной стоимости

Внеочередная государственная кадастровая оценка может быть проведена по решению уполномоченного органа власти в субъекте Российской Федерации, если индекс цен на рынке недвижимости упадет на более чем 30 % с момента проведения последних оценочных работ.

Еще одной причиной проведения вновь кадастровой оценки раньше установленных сроков является оспаривание результатов кадастровой стоимости.

Поводом для обращения заинтересованных лиц по вопросу проведения переоценки недвижимости может стать:

• доказанность фактов взятых за основу недостоверных сведений об объекте при проведении кадастровой оценки или неправильное определение условий, которые существенно влияют на стоимость;
• установление кадастровой стоимости выше, чем на этот момент была рыночная цена.

Органы, полномочные рассмотреть спор о стоимости недвижимого имущества

Попытаться решить проблему всегда есть шанс мирным путем, подав заявление в комиссию, рассматривающую споры по результатам кадастровой оценки.

Любой конфликт решают в суде. Причем, если физическое лицо приняло решение оспорить кадастровую стоимость земельного участка, для подачи иска не обязательно предъявлять доказательства досудебного урегулирования спора.

Преимуществом обращения в комиссию можно назвать тот факт, что не нужно будет платить госпошлину и уже максимум через месяц должны дать обоснованный ответ.

При несогласии с принятым решением комиссии, его также можно обжаловать через суд.

Какие нужны документы

Чтобы спор был решен по существу, кроме заявления, написанного от имени заинтересованного лица, нужно собрать документы, перечень которых причислить в обращении.

Сторона, выступающая инициатором переоценки участка, должна доказать обоснованность своих требований.

Понадобятся:

• копии документов, подтверждающих права заявителя на земельный участок или пожизненное пользование ним, заверенные нотариусом;
• официальная справка, где указаны сведения об оспариваемых размерах установленной стоимости.

Если речь идет о недостоверности информации об объекте недвижимости, заявителю также необходимо подтвердить это документально.

Для сравнения с рыночной ценой объекта на момент оценки нужно представить отчет об установлении рыночной цены в бумажном и электронном виде и другие документы, подтверждающие актуальную стоимость конкретного участка земли.

Если обращаетесь в суд, нужно обязательно приложить платежный документ об уплате госпошлины.

Порядок рассмотрения спора о кадастровой стоимости комиссией

Подать заявление можно лично, отправив заказным письмом почтой, через МФЦ или воспользовавшись услугами, оказываемыми государственными органами власти через интернет.

В течение трех дней с момента поступления обращения комиссия готовит на бумажном носителе или в электронном виде отчет со сведениями о рыночной стоимости земельного участка. Должностные лица, проводившие оценку объекта недвижимости, предоставляют письменные пояснения и приглашаются на заседание комиссии.

У комиссии есть недельный срок, чтобы определится с датой заседания для рассмотрения спора по существу.

Направляют письменное уведомление о дне и времени рассмотрения обращения сторонам – заявителю и органу местной власти, на территории субъекта, где расположен земельный участок.

Заседание комиссии считается правомочным, если присутствует хотя бы половина ее членов.

Решение принимается подсчетом большинства голосов:

• определить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной цены;
• отклонить заявление об оспаривании стоимости, дав обоснованный ответ заявителю.

Заинтересованная сторона вправе обратиться в суд как с жалобой на неправомерное отклонение заявления комиссией, так и по поводу установленной кадастровой стоимости.

Решение спора через суд

После подачи административного иска в судебную инстанцию, в установленном порядке истца и ответчика извещают о времени и месте судебного заседания.

Неявка одной из сторон не является поводом для отмены судебных разбирательств по существу.

Ответчиком выступают органы власти, утвердившие кадастровую стоимость земельного участка.

При подготовке к заседанию суда ответчик вправе представить документы, подтверждающие правильность проведенных кадастровых работ и методику определения стоимости конкретного земельного участка вместе с отзывом на исковое заявление. На усмотрение суда может быть затребована дополнительная информация, имеющая непосредственное отношение к предмету спора.

Срок рассмотрения иска составляет 2 месяца. При необходимости провести дополнительные экспертизы или получить ответы на посланные запросы, этот срок могут продлить еще на один месяц.

Если исковые требования будут удовлетворены, в резолютивной части принятого решения указывают установленную судом кадастровою стоимость земельного участка.

Любая из сторон вправе подать апелляцию (на протяжении месяца после окончательного решения) в вышестоящие судебные инстанции.

Почему пригодится помощь специалистов при оспаривании кадастровой стоимости

Чтобы добиться переоценки земельного участка, одних эмоций недостаточно. Рекомендуем обратиться за помощью к профессионалам, которые смогут оценить объективность претензий, собрать необходимые доказательства.

Экспертный специалист, имеющий лицензию на выполнение подобного вида работ, сможет подготовить отчет о реальной рыночной стоимости объекта, выступить в интересах заявителя при рассмотрении обращения в комиссию или в судебном заседании.

В случае отсутствия законных оснований для пересмотра кадастровой стоимости вы получите разъяснения, не тратя нервы и время на хождение по инстанциям.