Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Распоряжение личным имуществом – неотъемлемое право человека, даже если речь идет о недвижимости и праве пользования сразу нескольких людей. В большинстве случаев трудности вызывает прописка граждан, не имеющих конкретное жилье в собственности. Отсюда у владельцев недвижимости возникает вопрос, а можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Такая процедура возможна, законом не запрещается, но предполагает множество нюансов.

Как продать квартиру с зарегистрированными лицами

Запрета на реализацию квартиры, в которой прописан кто-то помимо собственника, нет. Законодатель защищает частные права, в том числе, когда речь идет об имуществе. Однако также обеспечиваются и интересы проживающих в квартире людей, что и создает проблемы в случае необходимости проведения сделки с недвижимостью.

Обратите внимание! Продажа квартиры с прописанным в ней человеком – не собственником – возможна. То есть для совершения сделки снятие лица с учета не обязательно.

Несмотря на наличие такого правила, следует учесть, что не каждый покупатель будет готов принять недвижимость с таким «грузом». Для решения этой проблемы можно указать сроки снятия лица с учета, договориться непосредственно с этим человеком о дате выписки и так далее. Если возникают трудности, то вопрос доходит до разрешения в суде.

Таким образом, владельцы квартир не ограничены в возможности продажи недвижимости. Однако, прежде чем прописывать кого-либо, что сделать без собственника нельзя, нужно оценить риски на будущее или заключить соглашение с тем, кому предлагается право пользования жильем.

Правовой статус прописанных лиц

Не следует думать, что, если человек только прописан в квартире, не имея при этом права распоряжения, он ограничен в своих возможностях и его интересы никак не обеспечиваются. Лицо, зарегистрированное по конкретному адресу, наделяется отдельными видами прав, а именно:

• оформление документов, где требуется адрес прописки, например ИНН и СНИЛС;
• открытие ИП;
• беспрепятственное проживание на территории региона, где оформлена регистрация;
• пользование имуществом квартиры, где имеет прописка;
• получение места в школе, детском саду, институте для ребенка;
• устройство на работу;
• предоставление согласия на регистрацию других лиц в квартире.

Несмотря на широкий спектр возможностей, правом распоряжения лицо не наделяется. Стать полноценным собственником жилья можно только при регистрации прав, чего прописка не дает.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

• уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
• использование жилья не по назначению;
• существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

То есть можно сделать вывод, что безосновательно лишить человека прописки нельзя. Подобная ситуация демонстрирует столкновение двух интересов: собственника, желающего распорядиться имуществом, и лица, получившего законную возможность на проживание в квартире. При этом практика конкретных разъяснений на этот счет не представляет.

Кого нельзя выписать из квартиры

Определяется несколько ситуаций, когда собственник продает свою квартиру, в которой прописан человек, и это признается незаконным действием. Относят сюда следующее:

1. Наличие среди прописанных лиц, не достигших возраста восемнадцати лет. В том числе несовершеннолетние не смогут лишиться прописки, даже если находятся в детском доме или ином учреждении, а также при лишении их родителей прав.
2. Отказ от приватизации кого-то из членов семьи. Данное правило затрагивает родителей и супругов. После подобных действий выписать человека из квартиры невозможно.
3. Наличие завещания. Смысл в том, что собственник может указать не нового владельца квартира, а человека, который сможет в дальнейшем проживать в ней без ограничений. Выписать его нельзя.
4. Проживание в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Условие для прописанных не собственников – осуществлять выплату части пая за квартиру.
5. Наличие подписанного брачного договора. Супруги могут обозначить, что при разводе прописанное лицо может и дальше проживать в квартире, независимо от ее собственника.
6. Заключение договора ренты. Если человек передал по данному соглашению квартиру и получает за нее ренту, он также может продолжать проживание в квартире, где прописан.
7. Содержание иждивенца. Выписать недееспособных и инвалидов нельзя

Также к указанному списку можно отнести лиц, которые получили право пожизненного пользования квартирой, наняв служебное помещение. Однако быть зарегистрированными они должны до 2005 года, а также подтвердить нуждаемость в улучшении жизненных условий.

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами

Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:

1. Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
2. Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
3. Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
4. Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
5. Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
6. Расчет и подписание акта приема-передачи.

Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.

Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.

 Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца. Его доля в квартире продаже подлежать не будет. Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке. Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.

Сроки и затраты

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

• обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
• услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
• госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
• услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Необходимые документы

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, нужно изучить весь процесс совершения сделки. Одним из его этапов является сбор необходимых документов. Этим вопросам также может заняться юрист.

К документам, необходимым при совершении рассматриваемой сделки, относят следующее:

• выписка из реестра недвижимости на квартиру;
• документы, устанавливающие личность сторон сделки (покупателя и продавца);
• договор получения жилья продавцом (купли-продажа, приватизация, дарения и так далее);
• выписка из домой книги с информацией о прописанных людях;
• технический паспорт жилья;
• справка об отсутствии (наличии) долгов по коммунальным платежам;
• договор купли-продажи.

Перечень может дополняться в отдельных ситуациях. Например, при наличии совладельца его согласием на продажу. Контролер за сделкой лучше полностью доверить нотариусу.

Образец договора купли-продажи

Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.

Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.

Обязательно в договор купли-продажи должны войти такие пункты, как предмет соглашения (тип жилья, его площадь и адрес нахождения), а также стоимость квартиры. Эти условия считаются существенными. В случае их отсутствия сделка признается недействительной. Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его актуальным образцом, который также можно найти в правовой системе Консультант Плюс.

Таким образом, продажа жилья, в котором прописаны иные лица помимо собственника, возможна и не предполагает специфических действий. Переоформление квартиры осуществляется по общим правилам. Снять зарегистрированных лиц с учета можно по договоренности или через суд. Однако следует помнить о перечне граждан, которых нельзя выписать даже в принудительном порядке, после их право пользование квартирой защищается законом ввиду их особого социального статуса.

Заказать бесплатную консультацию юриста