Обременение на квартиру
Последнее обновление:
Потенциальный покупатель жилья должен знать, что такое обременение на квартиру и каковы риски приобретения объекта, отягощенного правами третьих лиц. Наличие неснятой ипотеки или нарушение интересов несовершеннолетних при заключении договора часто означает дополнительные траты денег и длительные судебные разбирательства. Избежать таких ситуаций поможет проверка юридической чистоты предмета, переходящего от одного собственника к другому.
Содержание
Что такое обремененная квартира
Единственное общее определение обременения в российском законодательстве отсутствует. При этом в ст. 131 ГК РФ закреплено правило, согласно которому государственной регистрации подлежит не только право собственности на недвижимое имущество, но и отдельные ущемления возможностей владельца.
Законный хозяин свободно владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему вещью. Однако иногда одно или несколько из этих направлений не могут быть использованы в полной мере. Это происходит, когда определенные претензии на помещение заявляют третьи лица. Как следствие — субъект не полноценно реализовывает полномочия, предусмотренные законом.
Триада полномочий собственника
Если квартира находится под обременением, это значит, что хозяин не сможет ее свободно продать, подарить или обменять. В некоторых случаях лицо не вправе даже пользоваться жилплощадью или обязано допускать к пользованию других субъектов-несобственников.
Анализ действующего законодательства демонстрирует, что предостережения в отношении имущественных прав на жилье:
- возникают как по воле правообладателя, так и без его согласия — например, передача жилплощади в коммерческий наем или арест, наложенный за долги;
- могут регистрироваться в Едином госреестре или устанавливаться нормативными актами без дополнительных фиксаций в специальных базах — например, ипотека или преимущественная покупка доли совладельцем.
Важно. Отдельные виды обременений не препятствуют техническому оформлению перерегистрации правообладателя. Однако в будущем такая сделка может быть признана недействительной, если всплывут факты нарушения законных интересов граждан. Другие ограничения, которые подлежат занесению в Росреестр, чаще всего блокируют возможность перехода права собственности к другому субъекту.
Разновидности отягощений
Законодатель определяет целый ряд допустимых лимитов в отношении полномочий владельца. Некоторые из них возникают в результате заключения гражданско-правовых договоренностей. Другие обусловленные специфическими характеристиками жилья как предмета жилищных правоотношений.
Правоотношения, обременяющие недвижимость
В перечень распространенных отягощений входят те, что являются следствием:
- ипотечного договора;
- аренды, ренты;
- оформлением доверительного управления;
- сервитута;
- ареста, наложенного судом, приставами, правоохранительными органами;
- защиты интересов отдельных категорий граждан, несовершеннолетних или недееспособных лиц.
Аренда
По арендному договору арендодатель передает арендатору имущество за оговоренную плату на установленный сторонами срок. После подписания документов собственник временно теряет возможность использовать переданную вещь.
Наниматели продолжают пользоваться жилплощадью до окончания оговоренного срока, даже если:
- имущество во время действия соглашения будет продано третьему лицу;
- арендодатель умрет, и его состояние перейдет наследникам.
При аренде собственник временно теряет право пользования квартирой
С согласия хозяина помещения арендатор вправе сдать вещь в субаренду. При этом все полученные доходы признаются исключительной собственностью нанимателя.
Обратите внимание. Согласно ст. 609 ГК РФ наем на срок 12 и более месяцев должен пройти госрегистрацию.
Если продолжительность пользования жильем не конкретизирована, каждая из сторон вправе прекратить отношения, предупредив второго подписанта хотя бы за 3 месяца до планируемой даты выселения.
Соглашение ренты
Правовые особенности ренты определены в ст. 583 ГК РФ. Согласно такой сделке одна сторона берет на себя обязательства по содержанию другой стороны путем выплаты регулярных платежей. Получатель содержания взамен должен передать плательщику имущество, например, особняк или апартаменты в многоквартирном доме.
На время действия договоренности в отношении недвижимого объекта устанавливаются лимиты. Новый владелец может свободно распоряжаться вещью только после смерти получателя ренты.
Доверительное управление
Передача полномочий по распоряжению собственностью может оформляться в виде доверительного управления.
Применение доверительного управления — один из частных случаев обременения квартиры
Согласно такому соглашению:
- учредитель управления делегирует часть полномочий собственника;
- управитель обязуется действовать в интересах хозяина.
Предел возможностей управляющего устанавливается сторонами. Передача жилья в доверительное управление не означает, что временный распорядитель получает статус полноправного хозяина, ведь на время договорных отношений на квартиру устанавливается обременение. Управляющий не уполномочен продать, сдать в аренду или подарить недвижимость без согласия учредителя.
Важно. Статья 1017 ГК устанавливает требования относительно обязательной письменной формы и государственной регистрации доверительного управления. Несоблюдение этого правила влечет признание сделки недействительной.
Ипотека
Согласно нормам ФЗ №102 от 16.07.1998 ипотекой обеспечивается уплата кредитору суммы долга, которую получил заемщик под залог недвижимости. Ипотечное обеспечение обязательств подлежит государственной регистрации и прекращается после полного погашения кредита.
Образец выписки с ЕГРН по предмету ипотеки
Такой механизм часто используют банки для защиты кредитных средств от недобросовестных клиентов. Если должник игнорирует обязанность погашения займа, взыскание обращается на ипотечное имущество.
Сервитут
Сервитут — вещное право, подлежащее обязательной регистрации. Отягощение необходимо тогда, когда одно лицо не может пользоваться своим имуществом без ограниченного доступа к чужой территории. К примеру, владельцу жилплощади в коммуналке, чтоб попасть в свои владения, нужно идти через проходную комнату соседа.
В жилищных правоотношениях чаще встречаются частные сервитуты, где сторонами выступают конкретно определенные субъекты. Ограничение закрепляется:
- в добровольном порядке;
- судебным решением.
Разрешение органов опеки
Органы опеки и попечительства уполномочены давать разрешение на отчуждение собственности несовершеннолетних (ст. 8 ФЗ №48 от 24.04.2008). Согласие госоргана требуется в следующих случаях:
- ребенок — единоличный собственник;
- несовершеннолетний является совладельцем отчуждаемого помещения;
- ребенок просто прописан по адресу, но при этом находится под опекой или попечительством.
Образец заявления в органы опеки
Попечительский совет выдаст отказ, если в результате продажи или обмена дома жилищные условия несовершеннолетнего будут ухудшены.
Арест
Арест — это запрет на отчуждение имущества, наложенный уполномоченными государственными структурами:
- судом;
- судебными приставами;
- правоохранительными органами.
Арестовать дом могут за непогашенные долги или с целью обеспечения иска, поданного на хозяина жилплощади. Применить арест вправе следователи, если этого требует характер уголовного производства.
Обратите внимание. Если объект арестован или в его отношении действует запрет на совершение регистрационных действий, отчуждение недопустимо. Зафиксировать куплю-продажу не удастся, прежде всего, с технических причин. Возможность проведения регистрации в реестре будет заблокирована.
Установление запретов по инициативе владельца
Иногда границы по распоряжению имущественной массой возникают как следствие прямой воли собственника. Хозяин вправе самостоятельно инициировать установление лимитов, если на то существуют основания.
Бланк заявления на внесении данных в ЕГРН об обременении квартиры
Потребность зафиксировать запрет возникает:
- в наследственном процессе, когда существует риск незаконных действий со стороны отдельных наследников;
- когда помещение находится в пользовании третьих лиц, например, арендаторов;
- при расторжении брака.
Оформление происходит через МФЦ или Росреестр. Заявителю необходимо предоставить перечень обязательных документов. Конкретный список документации формируется в зависимости от обстоятельств дела, однако лицу в любом случае понадобится:
- заявление;
- паспорт гражданина РФ;
- правоустанавливающие документы;
- кадастровый паспорт жилища;
- при необходимости — нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (супруга, совладельца).
Также в пакет необходимо добавить бумаги, доказывающие обоснованность обращения, например, справку от нотариуса об открытии наследственного дела.
Порядок и правила аннуляции отягощений
Ограничения на имущественные полномочия субъекта чаще всего закрепляются на некоторый срок, и аннулировать их возможно после устранения причин возникновения. Проще действовать, если информация внесена в ЕГРН. В противном случае проконтролировать отмену имущественного предостережения непросто.
Образец заявления в суд о снятии ареста
Порядок проведения аннуляции:
- Устранение оснований применения запрета — прекращение долгосрочной аренды, полное погашение кредита, уплата долга по исполнительному производству.
- При необходимости получение документальных доказательств — судебного решения, справки из банка.
- Письменное обращение в Росреестр или в МФЦ.
- Получение подтверждения удаления записи из ЕГРН.
Если служащие Росреестра отказываются удовлетворить заявление, обжаловать такое решение можно в судебном порядке.
Наличие запрета, не подлежащего фиксации, проверить сложнее. Потенциальному покупателю нужно получить данные:
- об основаниях приобретения продавцом собственности — приватизация, наследство, дарение;
- о круге лиц, имеющих гарантированную возможность пользоваться жильем.
Важно. Существуют ограничения, которые снять невозможно. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника не вправе занимать его жилплощадь, если родственные связи расторгнуты. Это правило не распространяется на лиц, отказавшихся от участия в бесплатной приватизации в пользу титульного владельца. Такие граждане бессрочно пользуются квадратными метрами, даже если недвижимость будет перепродана.
Купля-продажа и сдача в аренду отягощенной квартиры
Возможность приобретения жилища с действующим отягощением зависит от типа последнего. Если предмет в ипотеке, купить его удастся лишь с разрешения ипотекодержателя. Арест суда или пристава делает невозможным любое отчуждение. Покупка недвижимости, обремененной рентой, может повлечь ответственность не только продавца, но и покупателя.
Перед покупкой квартиры важно удостовериться в отсутствии обременений и отягощений
Если характер имущественного запрета допускает перерегистрацию правообладателя, стадии купли-продажи обремененного жилья такие:
- Подбор объекта.
- Изучение информации о существующем ограничении, получение необходимых справок и разрешений.
- Согласование существенных условий, заключение предварительного соглашения.
- Подготовка окончательного варианта акта.
- Нотариальное удостоверение — при необходимости.
- Проведение расчета — перечисление денег на специальный счет или выплата иным способом.
- Государственная регистрация.
По общему правилу, лицо продолжает пользоваться принадлежащей ему отягощенной вещью. Гражданин вправе проживать в своей квартире или сдавать ее в аренду. Исключение из этого правила иногда предусматривается судебным решением или заключенной договоренностью.
Документы для продажи обремененного жилища
Конкретный перечень требуемой документации определяется отдельно в каждом случае. Но в любой ситуации необходимо подготовить договор купли-продажи.
Бланк соглашения купли-продажи обремененного помещения
В тексте обязательно указывается информация об ограниченных полномочиях продавца – наличии неснятой ипотеки, зарегистрированном сервитуте, прописанных несовершеннолетних жильцах. Кроме этого сторонам понадобятся следующие бумаги:
- надлежащее удостоверение личности, например, паспорт гражданина РФ;
- правоустанавливающая документация на недвижимость — свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
- акт приема-передачи;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение уплаты пошлины за обязательную госрегистрацию — квитанция, платежное поручение;
- документы о законности отчуждения отягощенного предмета — согласие кредитора на продажу, разрешение получателя ренты, одобрение органов опеки.
Как проверить юридическую чистоту предмета покупки
Существует несколько способов проверить юридическую чистоту объекта. Первый вариант — потребовать предоставления необходимой информации у продавца. Но не стоит надеяться исключительно на добросовестность отчуждателя.
Проведение самостоятельной проверки доступно на нескольких специальных ресурсах. Бесплатные сведения можно получить на сайте Росреестра. Однако не всегда там отражается актуальная ситуация с последними изменениями.
Как проверить квартиру на обременение самостоятельно
Другой способ — заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или в отделе Росреестра. Для этого запрашивающему нужно знать точный адрес или кадастровый номер жилого помещения.
Обратите внимание. Выписку можно заказать и получить в бумажной форме или онлайн. За такую услугу нужно заплатить госпошлину в размере 400 рублей. Срок подготовки ответа на запрос составляет 3-7 рабочих дней.
Выявить существующие преграды для покупки также помогут документы:
- выписка из домовой книги или справка с ФМС — содержат информацию о зарегистрированных пользователях;
- выдержка из официального сайта Федеральной службы судебных приставов — предоставляет сведения, является ли продавец должником по исполнительным производствам;
- справка районной администрации — подтверждение того, что дом не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.
Электронная форма запроса ведомостей из ЕГРН
Потенциальные риски
Некоторые граждане сознательно покупают жилище, отягощенное правами третьих лиц. При этом принятие условий такой сделки фактически значит, что в будущем новый владелец имеет шансы потерять квартиру, приобретенную в обременении. Главный плюс покупки в этом случае — низкая по сравнению с другими предложениями на рынке цена проблемной недвижимости.
С точки зрения закона безопаснее приобрести юридически чистое жилое помещение. Наличие законных претензий третьих лиц может иметь негативные последствия для обоих участников сделки — продавца и покупателя. Среди существующих рисков выделяют:
- признание договора недействительным (ст. 166 ГК);
- трудности с взысканием средств, потраченных на оформление документации с продавца, нарушившего закон;
- возникновение дополнительных обязанностей, например, погашение ипотечного займа, предоставление доступа к приобретенным квадратным метрам арендаторам или лицам, в чьих интересах установлен сервитут;
- взыскание материальных убытков и морального ущерба с недобросовестного контрагента.
Перед подписанием соглашения стоит дополнительно проверить актуальную информацию об объекте продажи. Причем это правило касается как покупателя, так и отчуждателя. Последний обязан сообщить приобретателю о существующих отягощениях. Иначе покупатель после получения претензий третьих лиц сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Список возможных рисков для покупателя