Переуступка прав собственности на квартиру

Последнее обновление: 31.03.2021

Популярностью пользуется переуступка прав собственности на квартиру, обеспечивающая экономию средств и времени. В основном она касается приобретения в собственность квадратных метров в недостроенных или новых домах. Процедура несложная, менее затратная в сравнении с прочими, главное понимать, что это и какой механизм её действия.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Рис.1. Переуступка прав собственности — это передача не самой квартиры, а прав на нее

Переуступка – это цессия, по которой права требования недвижимости переходят от продавца (цедента) к покупателю (цессионарию). После её прохождения покупатель становится полноценным собственником квартиры. Регулируется вопрос совершения переуступки отдельными пунктами Гражданского Кодекса и ФЗ-214, устанавливающего нормы участия в ДДУ.

Согласно прописанным нормам по цессии передаются именно права на требование квадратных метров, которые реальными станут только после ввода эксплуатации в дом. То есть переуступка не передаёт объект по факту, который ещё в проекте или на этапе строительства. Осуществляется сделка на основании договора между сторонами на возмездной или безвозмездной основе. При этом покупатель получает все объёмные права, принадлежащие продавцу.

Рис.2. Составляющие цессии

Важно: провести переуступку можно только в отношении строящегося объекта, при этом сделка должна быть полностью оплачена или переведено данное обязательство на нового участника согласно договору цессии.

Виды переуступки прав собственности

Рис. 3. Переуступка прав собственности на квартиру возможна только до ее ввода в эксплуатацию

Важно: вне зависимости от вида проводимой сторонами сделки, её осуществление возможно только до вступления продавцом в права собственности. После этого будет обычная купля-продажа.

Выделяют два основных вида, при которых квартира передаётся в рамках переуступки:

1. Договор, заключённый с частным лицом. Нередко граждане, желая заработать, инвестируют свои сбережения в строительство, покупая жильё на стадии котлована по бросовой цене. Когда строительство подходит к завершению, они выставляют квартиру на продажу, получая приличную прибыль на разнице. В данном случае заключается цессия с покупателем. Он в свою очередь получает все права первоначального дольщика по заключённому ДДУ с застройщиком. На основании этого же договора застройщик несёт обязательства перед конечным покупателем.

Важно: перезаключить договор ДДУ у нового собственника с застройщиком не выйдет, поэтому важно его изучить перед заключением цессии на предмет полного соответствия собственным ожиданиям.

2. Цессия между физическим и юридическим лицом. Принципиальных отличий у данного договора нет. Заключается он с подрядчиком или инвестором строительства. Здесь также придётся исполнять обязательства согласно существующему первоначальному договору.

Важно: оплата по такому договору возможна после его заключения в безналичной форме.

Описанные варианты цессии проводятся на основании ДДУ, подписанному ранее с застройщиком с последующей государственной регистрацией сделки.

Существует ещё один вариант переуступки по предварительному договору, согласно которому в будущем будет строиться дом. Такие переуступки достаточно рискованные по нескольким причинам:

• нет точного убеждения в том, что дом начнёт строиться;
• может отсутствовать дата начала и конца строительства;
• мошенники часто такие договора несколько раз перепродают;
• цессия не регистрируется в реестре, как и предварительный договор не имеет государственной регистрации.

Отличие цессии от купли-продажи

Рис. 4. Цессия и купля-продажа – юридически совершенно разные сделки

Цессия не имеет ничего общего с договором купли-продажи, следует этот момент учитывать при её заключении.

Договор купли-продажи является основным и единственным документом, согласно которому у сторон возникают права и обязанности. В него участники могут внести все существенные для них условия. Договор цессии заключается на основании ДДУ или ПДКП, пункты которых изменить уже невозможно, поэтому покупатель принимает их какими они есть.

Преимущества и недостатки переуступки прав на квартиру

Для каждого участника сделка по переуступке прав на будущую квартиру имеет свои плюсы и минусы.

Рис. 5. Переуступка прав на квартиру несет как финансовую выгоду, так и немалые риски

Для покупателя

Покупатель может существенно сэкономить и даже заработать, если будет действовать правильно и с расчётом:

1. Недвижимость по договору цессии значительно дешевле, чем на вторичном или первичном рынке. Если приобретать объект у цедента, остро нуждающегося в деньгах, можно дополнительно сэкономить 5 – 20%.
2. Если купить квартиру на этапе строительства, можно в дальнейшем после ввода дома в эксплуатацию её продать и дополнительно заработать до 30% от вложений.

При этом покупатель значительно рискует, приобретая только право на требование объекта. Дом ещё не возведён, гарантий, что застройщик доведёт начатое до конца, мало. И даже если дом достроится, застройщик может сорвать сроки его сдачи в эксплуатацию.

Рис. 6. Цессионарий рискует приобрести права на квартиру, которая может быть так и не построена

Важно: все претензии новый дольщик может предъявить только застройщику, цедент не несёт ответственности.

Если плохо проверить историю сотрудничества цедента и застройщика можно получить объект с долгами и прочими неисполненными обязательствами.

При заключении цессии на основании предварительного договора покупатель может попасть в схему двойных продаж.

Важно: договор из-за неправильного его составления может быть признан ничтожным, и покупатель потеряет все свои вложения.

Для продавца

Рис. 7. Покупка на начальных этапах строительства и дальнейшая продажа на стадии завершения – отличный способ заработать

Возможность за счёт инвестиций в котлован получить дополнительную прибыль. Объект в начале его строительства и под завершение работ имеет разную цену, на чём можно заработать неплохие деньги.

Однако заключение договора переуступки требует длительного периода подготовки. Нужно согласовывать вопрос с застройщиком и покупателем, обратиться в Росреестр, собрать требуемый пакет документов.

После получения прибыли по договору цессии нужно задекларировать полученный доход на разнице согласно нормам, ст. 208 НК РФ.

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Как проходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, и что это за этап, шаги которого регламентированы нормами законодательства?

Сбор необходимых документов

Рис. 8. Перечень документов определяется в том числе и условиями ДДУ

Первым этапом является сбор документов, без них невозможно провести сделку и зарегистрировать договор в Росреестре.

В стандартный комплект включены следующие копии и оригиналы:

• ДДУ, как первоначальный документ, дающий право на проведение сделки;
• согласие супруга (ги), если продавец находится в законном браке и оплатил сделку. Имущество является общенажитым, а потому на его продажу требуется согласие второй половины. Аналогичное согласие требуется и для покупателя;
• согласие застройщика на переуступку прав, если данное требование прописано в ДДУ. В некоторых случаях за переуступку застройщиком взимается плата;
• документальное подтверждение исполнения всех финансовых обязательств по ДДУ, выданное застройщиком;
• согласие банка на цессию, если для покупки объекта использовались заёмные средства.

Важно: если в основном договоре нет требований относительно согласия застройщика на проведение цессии, ему предоставляется уведомление о предстоящей сделке.

Если задолженность не погашена, в заключении сделки принимает участие представитель застройщика, а долг по обоюдному согласию переводится на покупателя.

Важно: без согласия застройщика и банка договор цессии может быть признан ничтожным стороной, права которой нарушены.

Заключение договора

Рис. 9. Договор переуступки прав должен содержать все существенные условия и реквизиты

Договор переуступки прав на требование заключается в письменной форме с внесением существенных условий:

• дата и место составления;
• контактные и адресные данные обеих сторон;
• реквизиты договора ДДУ: номер, серия, дата составления, данные о сторонах;
• адрес расположения объекта, относительно которого договор составляется;
• стоимость договора – указывается сумма, передаваемая цессионарием цеденту;
• указывается порядок расчёта – по истечению какого времени, в полном объёме или частями, реквизиты для перевода денег, способ (банковская ячейка, аккредитив);
• перечень документов, прилагаемых к договору, и сроки их передачи;
• права и обязанности участников сделки;
• подписи с расшифровкой.

Важно: в договор можно внести права и обязанности застройщика, прописанные в ДДУ, если его согласие на проведение сделки обязательно. Тогда новый дольщик сможет требовать ответ за срывы сроков и прочие нарушения прав.

Составляется документ в количестве, соответствующему численности участников. Сюда следует включить застройщика, Росреестр и банки.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы договор зарегистрировать в Росреестре, следует обратиться в ведомство или же в МФЦ. При этом нужно предоставить следующие документы:

• ДДУ;
• Цессию;
• чек о внесении пошлины (заранее вносится покупателем в размере, нормированном НК РФ);
• паспорта основных участников сделки;
• нотариально заверенные согласия членов семей;
• согласие застройщика;
• справка об отсутствии долгов перед строительной компанией;
• согласие кредитора при его участии в финансировании.

Важно: предоставлять сотруднику ведомства следует оригиналы, в крайнем случае – копии, заверенные нотариусом.

Специалист после проверки данных выдаёт расписку в получении документов и уведомление о дате следующего визита. По истечении установленного времени гражданин получит обратно документы и выписку о внесении изменений в ДДУ.

Получение квартиры по договору переуступки

Рис. 10. После ввода жилья в эксплуатацию цессионарий оформляет право собственности

Заключив и зарегистрировав договор цессии, покупатель ожидает окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Кроме этого, застройщик обязан:

• присвоить дому почтовый адрес;
• оформить кадастровый паспорт на объект в целом и на каждую квартиру;
• составить протокол распределения квартир;
• передать жилые площади по передаточному акту;
• выдать каждому собственнику копию акта ввода дома в эксплуатацию.

Далее цессионарию следует оформить права собственности, для этого он обращается в Росреестр со следующими документами:

• собственный паспорт;
• ДДУ;
• договор цессии;
• копия ввода объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры;
• квитанция о внесении пошлины.

Сотрудник ведомства выдаст расписку о получении пакета и уведомление о дате визита. По истечении положенного времени, собственник жилья получит пакет документов и выписку из ЕГРН.

Сроки и стоимость переуступки квартиры в новостройке

Согласно нормам, при обращении в Росреестр как для регистрации договора цессии, так и для регистрации прав собственности максимальный период ожидания составляет 10 дней. То есть, не считая заключения договора цессии и подготовительных для этого мероприятий, участники тратят максимум 20 дней на обращение в Росреестр.

Все расходы по сделке несёт покупатель. Кроме оговорённой с продавцом стоимости договора, он потратится:

• на регистрацию договора – 350 рублей;
• на регистрацию собственных прав – 2 000 рублей (для граждан), 22 000 рублей (для юрлиц).

Кроме этого, платным может оказаться разрешение застройщика.

Особенности подписания договора переуступки прав

Рис. 11. Цессия сопряжена с более высокими рисками

Получить квартиру по переуступке, что это значит? Это проведение легальной схемы продажи прав на имущество. На деле она сопряжена с особенностями и рисками. Главный риск — попасть на мошенников, которые зарабатывают деньги на двойных продажах, или признание цессии недействительной со стороны третьих участников.

Если девелопер оставил за собой право на контроль ситуации, без его согласия невозможно провести законную сделку, он тут же её признает ничтожной. Мало того, за свою благосклонность застройщик взыщет от 1 до 5% комиссии от стоимости цессии.

Банк может наложить запрет на сделку, пока не будут выплачены все долги перед ним. Очень редко участники получают согласие от кредитора при активном долге.

Кроме этого, важно учитывать сопутствующие моменты, такие как:

• несовершеннолетние дети, которые обязательно обеспечиваются квадратными метрами. Сделка возможна с согласия органов опеки;
• использование для покупки квартиры материнского капитала. В таком случае должно быть согласие о том, что дети будут собственниками своих долей;
• сам застройщик не имеет всей необходимой правовой документации, делающей стройку легальной. Поэтому важно проверять документы перед заключением сделки не только у продавца, но и у застройщика.

Кроме этого, покупатель прав по договору, не зарегистрированному в Росреестре, например, по предварительному, рискует остаться ни с чем.

Признание договоров переуступки прав недействительными

Рис. 12. Договор цессии может быть признан недействительным

Признать договор недействительным могут:

• застройщик, если цессия заключена без его ведома и согласия согласно условиям договора ДДУ;
• кредитор, который не был поставлен в известность о предстоящей переуступке при наличии активного кредита;
• члены семьи, права которых нарушены. Это не только супруг (га), но и иждивенцы, недееспособные люди, находящиеся на попечении;
• органы опеки при нарушении прав детей.

Кредиторы по старым кредитам, получившие судебное решение на отчуждение собственности должника, также могут оспорить сделку, проведённую за истёкший год.

Чтобы в подобную ситуацию не попасть, следует детально изучить все моменты, учесть собственное положение и получить объёмную информацию об участниках и объекте.

Заключение

Переуступка прав собственности на квартиру (цессия) проводится в отношении несданного в эксплуатацию объекта, пока у правообладателя нет на него зарегистрированных прав. При наличии ДДУ – это безопасная, государством защищённая сделка, если же сделка проводится по предварительному договору – риски покупателя увеличиваются.

На качество и скорость заключения договора могут повлиять многие нюансы, в частности права третьих лиц, признание его ничтожным. Поэтому цессию следует проводить после получения полной развёрнутой информации об участниках и объекте, а также с соблюдением всех требований закона.