Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Когда мечты о собственном жилье переходят в разряд ближайших жизненных планов, для ускорения их воплощения будущий собственник может рассматривать такой вариант, как покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке. До того как принять окончательное решение, нужно оценить все риски, а также плюсы и минусы подобного способа приобретения жилплощади.

Преимущества покупки вторичного жилья в ипотеку

Безусловным преимуществом вторичного рынка считается то, что здесь всегда можно показать «товар лицом». Квартира уже достроена, дом введен в эксплуатацию, все коммуникации подключены, а значит, помещение полностью готово к немедленному переезду (есть хотя бы минимальный ремонт, а иногда бывшие хозяева готовы продать жилье даже с бытовой техникой).

Немаловажными могут оказаться и другие привлекающие факторы:

• старый район с уже развитой инфраструктурой (дорожные развязки, садики и больницы и прочее);
• достроенный дом исключает риск стать обманутым дольщиком и годами искать правды по судам;
• широкий ценовой диапазон – от относительно дешевых «хрущевок» до элитных «сталинок»;
• давно живущие соседи: они не только расскажут об истории жилья (и, возможно, о скрываемых хозяевами недостатках), но и не станут все разом делать ремонты по выходным.

Кроме того, можно снизить расходы на оформление сделки. Все потому, что компании-застройщики часто настойчиво предлагают услуги своих партнеров или юристов по завышенной цене, а «вторичку» можно зарегистрировать в ЕГРН самому, оплатив только пошлину 2000 рублей.

Недостатки покупки вторичного жилья в ипотеку

Наряду с перечисленными плюсами оформления ипотеки на вторичное жилье есть не менее существенные недостатки. К примеру, готовность недвижимости к проживанию не исключает вероятности мошенничества – претензии со стороны других сособственников, прописанные несовершеннолетние или недееспособные члены семьи, незаконные действия продавца, действующего без согласования с основным собственником квартиры, обременение на объект.

Возникают некоторые трудности и при оформлении ипотечного договора:

• банк потребует провести экспертизу помещения на предмет перепланировок или скрытых повреждений несущих конструкций (их потребуется либо узаконить, либо восстановить до первоначального состояния, зафиксированного в поэтажном плане БТИ);
• ставки по кредитованию на вторичном рынке несколько выше, чем при покупке новостроя;
• большинство финорганизаций не включают «вторичку» в программы льготного кредитования по сниженным ставкам (для военных, для молодых или многодетных семей, например);
• часть финансовых учреждений требуют застраховать сделку не только от неплатежеспособности клиента, но еще и от рисков, связанных с возможностью оспаривания права собственности со стороны бывшего владельца;
• некоторые продавцы просто не хотят ожидать одобрения заявки по ипотеке и отдадут предпочтение тому, кто готов рассчитаться сразу.

Особенности покупки вторичного жилья в ипотеку

Полная прозрачность сделки по покупке недвижимости на вторичном рынке зачастую кажущаяся. Чтобы право собственности на неновое жилье не принесло непредвиденных проблем, нужно помнить о том, как правильно и безопасно купить вторичное жилье по ипотеке. Существует ряд особенностей, которые возникнут только при приобретении уже кем-то обжитой недвижимости:

1. Историю квартиры необходимо проверить заранее – как минимум получить свежую выписку из Единого реестра недвижимости (ЕГРН), ведь с 1 января 2020 года именно этот документ может подтвердить добросовестность приобретателя, статья 1 закона №430-ФЗ от 2019 года.
2. Банк будет более придирчиво относиться к такой квартире как объекту залога, поэтому потребуется новая оценка технического состояния, а также заключение экспертов о законности и обратимости перепланировок.
3. Кредитные организации стремятся снизить риски по потере залогового имущества или мошенничества, поэтому обязательным требованием станет оформление страховки и на объект недвижимости (от причинения ущерба, от утраты и от притязаний третьих лиц), что существенно увеличит расходы в первые три года выплаты ипотеки, пока не истечет срок приобретательской давности, ст. 234 ГК.

Важно! Свежая выписка из ЕГРН позволит установить не только состав собственников, но и наличие обременений на жилплощадь (ареста в связи с открытием исполнительного производства, залога по другим кредитам, налогового залога по факту неуплаты обязательных платежей в госбюджет и прочее).

Общий порядок покупки вторичного жилья в ипотеку

Правовой основой заключения кредитного договора с банком, при покупке жилья как в новом доме, так и на вторичном рынке, станет закон №102-ФЗ (об ипотеке), которые разъясняет, как оформить сделку и что станет с залоговым имуществом в дальнейшем.

Однако пошаговой инструкции или порядка покупки «вторички» в ипотеку норматив не предлагает, поскольку для подтверждения надежности истории квартиры и платежеспособности клиента банк может предусматривать собственные дополнительные процедуры.

Поиск банка-кредитора

Начинать процедуру нужно с адекватной оценки собственных материальных возможностей. Это поможет в поиске вариантов и в быстром одобрении ипотечной заявки. Нужно понимать, что:

• в банке потребуют внесения первоначального взноса – 10-15% от стоимости;
• продавец не захочет просто ждать, пока покупателю одобрят кредит, и будет лучше оформить задаток;
• кредит не может поглощать более 60% от ежемесячных доходов семьи.

Исходя из этого, можно правильно определить потенциальную стоимость и ценовой диапазон рассматриваемых вариантов.

Помочь клиенту может и сам банк. На сайте практически любого финучреждения есть ипотечный калькулятор, который рассчитает, какую сумму кредита одобрят с большим процентов вероятности.

Важно! Поиск квартиры и банка, готового выдать необходимую для приобретения сумму, должен проходит параллельно, чтобы не затягивать сам процесс переоформления права собственности.

Порядок проверки платежеспособности потенциального клиента, готового на покупку вторичного жилья, включает представление необходимого пакета документов:

• оригинал гражданского паспорта с отметкой о регистрации в РФ;
• справка о доходах минимум за полгода (оптимально подойдет форма 2-НДФЛ);
• информация о трудоустройстве, стаже и уровне профессиональной подготовки (иногда достаточно трудовой книжки);
• сведения об имуществе, находящемся в собственности, а также дополнительных регулярных финансовых поступлениях (к примеру, от аренды, профессиональной занятости и прочее);
• для мужчин – военный билет (это подтверждает, что клиент не будет призван на военную службу сразу после подписания кредитного соглашения);
• справка о составе семьи или свидетельство о браке (в этом случае для одобрения ипотеки потребуется нотариальное согласие супруга);
• доказательство того, что у заемщика есть средства для внесения первоначального взноса.

Как только банк дал положительный ответ о выделении необходимой суммы, можно начинать предметные переговоры с продавцом и приступать к сбору документов, подтверждающих «чистоту» сделки и добросовестность владельца.

Все эти бумаги или часть из них потребуется на этапе подачи заявки на кредит, остальные будут нужны уже в момент подготовки договора.

Нужно помнить, что чем меньше документов потребует банк, тем менее выгодными будут условия кредитования и более высокой ставка.

Оценка приобретаемой недвижимости

Для финансово-кредитного учреждения, выступающего как кредитор в сделке на покупку «вторички», основным обеспечением возврата долга станет сам предмет ипотеки – квартира, на которую происходит оформление договора. Именно поэтому банк тщательно проверяет ее состояние, техническую пригодность к эксплуатации, а также состав совладельцев жилья.

Для одобрения кредита на покупку конкретной квартиры-«вторички» необходимо представить еще один блок документов:

1. Выписку ЕГРН на дату подачи заявки. Это позволит работникам кредитного отдела заранее установить круг заинтересованных лиц, которые в дальнейшем могут предъявить свои права на залоговое жилье. Если собственников более одного, то согласие на продажу нужно получить от каждого из них. В случае, когда на жилплощади прописаны несовершеннолетние, потребуется согласование с органами опеки.
2. Заключение о соответствии жилья его нормативно-технической документации. Любая перепланировка в жилом помещении должна быть узаконена. Это относительно легко сделать, если переделки не затронули несущие конструкции или коммуникации (вентиляционные каналы, вводы воды, отводы канализации, подачу природного газа или систему циркуляции водяного отопления). Если нарушено хотя бы что-то из перечисленного, необходимо срочно восстановить все до первозданного состояния, иначе банк просто откажет в ипотеке.
3. Профессиональный оценщик должен составить справку о рыночной стоимости вторичного жилья. Это даст гарантию, что продавец не завышает цену, а при самом плохом стечении обстоятельств банк сможет реализовать залоговую «вторичку» и вернуть ту часть долга, которую не смог погасить заемщик. В большинстве случаев финучреждение готово одобрить кредит на сумму не боле 80% от оценочной стоимости.

Важно! Если заемщик не в состоянии обслуживать ипотеку и вовремя погашать текущие платежи, он вправе начать процедуру банкротства. Тогда банк сможет получить только 70% от вырученных от продажи залоговой квартиры средств, ст. 138 закона №127-ФЗ.

Оформление и предоставление документов в банк

Предварительное согласование ипотечной заявки может происходить посредством онлайн-сервиса на официальном сайте выбранного банка. Для этого зачатую достаточно простого заполнения предложенной анкеты, без предъявления справок или подтверждающих документов.

Если же в деле появилась конкретика (клиент определился с квартирой, договорился с продавцом и прошел все этапы оценивания), то в кредитный отдел необходимо представить оригиналы необходимых бумаг. Для этого следует лично явиться в банк и передать пакет на согласование. Там же составляется заявление и анкета клиента.

Рассмотрение вопроса может занять от нескольких дней до двух недель. Скорость принятия решения увеличится, если клиент уже имел успешный опыт сотрудничества с данным банком: долгое время является клиентом учреждения, держит в нем депозит на крупную сумму, неоднократно брал и вовремя погашал другие кредиты и прочее.

Подписание кредитного договора

После того как служба безопасности и аналитики финансово-кредитного учреждения дали положительный ответ по заявке на оформление ипотеки, клиента приглашают для подписания соглашения с банком и определения порядка проведения расчетов. И хоть договорные отношения формально подразумевают согласование взаимных позиций, у заемщика тут прав немного: он может либо подписать уже готовый контракт, либо отказаться от получения займа.

Индивидуальные изменения по требованию клиентов в ипотечные соглашения вносят в исключительных случаях. Такое может происходить либо по решению суда, либо в отношении нестандартной ситуации, связанной с объектом ипотеки.

Однако даже стандартный договор, разработанный банком для выдачи займов на приобретение жилья физлицами, может содержать «подводные камни». Во избежание неожиданностей клиенту, совершающему покупку квартиры-вторички в ипотеку, следует придерживаться несложного пошагового алгоритма:

1. Изучить предложенный договор полностью, от начала и до конца, со всеми приложениями, до того как поставить на нем свою подпись. Если самостоятельно разобраться в некоторых формулировках не получается, лучше попросить разъяснения у работника банка или у более компетентного знакомого (лучший вариант – приглашенный юрист, но это потребует финансовых затрат).
2. Проверить наличие наиболее важных пунктов. В контракте должна содержаться информация о предмете залога (наименование, описание, адрес), сумма выданного займа, порядок расчетов и процентная ставка. Кроме того, лучше зафиксировать возможность досрочного погашения (до указанной в тексте конечной даты), а также попросить составить график внесения платежей.
3. Ознакомиться с граничными сроками погашения текущих сумм и правилами начисления штрафов за просрочку.
4. Обязательно проверить договор на содержание в нем скрытых комиссий, необычных оснований для взыскания штрафов, необоснованного обязательного страхования и прочих неочевидных платежей.

Составление договора купли-продажи

Непосредственное составление соглашения о купле-продаже жилья также составляется с участием банковского учреждения.

Поскольку финучреждение является залогодержателем жилого объекта, его интересы должны быть учтены в тексте договора. Основной момент – невозможность совершения юридических действий без ведома и согласия займодателя.

В соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК в договоре необходимо детально оговорить:

• предмет договора (адрес, техническое состояние);
• цену (включая задаток и прочие предварительные выплаты);
• порядок передачи недвижимости;
• способ передачи средств продавцу (обычно варианты предлагает банк).

Договоренности должны быть изложены в письменном виде, иначе сделка будет признана незаключенной, ст. 550 ГК.

В остальном продавец и покупатель должны договориться самостоятельно:

• согласовать порядок освобождения и передачи жилья после оплаты;
• распределить сумму расходов на оформление (в том числе, когда сделку решено заверить нотариально);
• определить порядок устранения недочетов, обнаруженных при передаче.

По сути, одномоментно совершается сразу три юридических действия: купля-продажа, залог, выдача кредита. В целях безопасности, банк старается подписать все документы в один день.

Регистрация сделки

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Факт перехода права собственности (фиксируется в акте приема-передачи) должен быть внесен в ЕГРН. Сроков обращения в госреестр закон №218-ФЗ не предусматривает, поскольку передача жилья может занимать до нескольких месяцев.

При оформлении ипотеки банк обычно берет функцию регистрации сделки на себя (за дополнительную плату) или оговаривает сроки в ипотечном договоре. Если продавец уклоняется от обращения в госреестр, его можно принудить в судебном порядке, ст. 551 ГК. Когда регистрацию осуществляет банк, клиент будет обязан возместить учреждению затраты на оплату госпошлины (2000 руб), а также позаботиться об оформлении нотариальной доверенности (на представление интересов от имени покупателя).

Важно! Затягивать процесс регистрации не заинтересованы сами стороны, поскольку право собственности перейдет к покупателю только после внесения записи в ЕГРН, а дата заключения договора купли-продажи перестала играть решающую роль.

Перечисление средств продавцу

После подписания ипотечного договора ни покупатель, ни продавец уже не могут изменить предложенный банком способ передачи кредитной части оплаты за покупаемую квартиру. В зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения, перечисление денег может быть осуществлено:

• через депозитарий обслуживающего банка – сумма выданного займа (наличными) помещается в ячейку до момента регистрации перехода прав собственности;
• безналом на счет продавца – по факту регистрации договора в ЕГРН (через аккредитив) или просто в оговоренные в соглашении сроки;
• наличными через кассу банка или безналичным платежом до оформления залога на приобретаемый объект – применяется редко в силу слишком высокого риска мошенничества.

Порядок расчетов фиксируется в ипотечном договоре и не может быть изменен ради прихоти продавца. Если последний не согласен – лучше искать другой банк. В подавляющем количестве ситуаций переговоры не дадут результата.

Подписание акта приёма-передачи

После введения в действие Единого госреестра недвижимости сам факт подписания договора купли-продажи не означает автоматического перехода права собственности. Моментом смены владельца (а именно это происходит при покупке вторичного жилья) теперь считают дату подписания акта приема-передачи недвижимости, ст. 556 ГК.

Именно поэтому банки требуют, чтобы к моменту подписания всех документов стороны были готовы подписать и акт передачи. Форма документа произвольная, главное, чтобы в нем были:

• детальное описание объекта – адрес, технические характеристики (количество комнат, этаж, общая площадь и расшифровка по комнатам, высота потолков и прочее);
• уточнение деталей относительно состояния жилья – обнаруженные конструктивные дефекты и недостатки, мешающие использовать объект по прямому назначению;
• перечень предметов, передаваемых вместе с квартирой (мебель, бытовая техника, декоративные элементы интерьера и прочее).

Покупатель может подписать акт, даже если при осмотре обнаружены недостатки, которые продавец согласен устранить. Данное новому владельцу обязательство не исчезает даже после передачи имущества при условии, что перечень претензий включен в текст акта приема-передачи, ст. 556 ГК.

Отличия покупки недвижимости на первичном и вторичном рынке

Процесс приобретения жилья на вторичном рыке существенно отличается от покупки новостроя. Ставки по кредитам на новые квартиры ниже, а пакет документов относительно технического состояния помещения меньше. Хотя сам процесс одобрения и получения кредита проходит по схожей схеме.

Порядок расчёта

Поскольку застройщик всегда является юридическим лицом и субъектом предпринимательской деятельности, расчеты с банком происходят исключительно безналичным способом после регистрации договора купли-продажи и оформления залога на недвижимость.

Ремонт в квартире

В новостройке практически всегда отсутствует даже черновая отделка, поэтому новому владельцу придется потратить дополнительные средства на:

• возведение внутренних стен и конструкций;
• прокладку электропроводки, водяных коммуникаций, монтаж отопительной разводки по квартире и прочее;
• окончательную отделку (выкладку плитки, настил полов, поклейку обоев, монтаж сантехники и встроенной мебели).

Важно! В плане ремонта вторичная жилплощадь гораздо экономичнее. Квартира, купленная даже в старой «хрущевке», пригодна для жизни с первого дня приобретения.

Надёжность продавца

Процесс проверки продавца квартир в новостройках основан на анализе представленных застройщиком документов (лицензии и прочее). Если девелопер уже аккредитован выбранным банком, то решение о его надежности будет принято автоматически. Сложнее дело обстоит с теми объектами, которые покупаются в недостроенном или не введенном в эксплуатацию доме.

Важно! Право на конкретную квартиру в новостройке дает только договор долевого участия (ДДУ). Если человеку изначально предлагают заключить лишь инвестиционное соглашение, то добропорядочность застройщика вызывает большие сомнения.

Стоимость недвижимости

В зависимости от класса вновь построенного жилья и наличия в районе развитой инфраструктуры, цены на новостройки могут быть как выше, так и ниже, чем на «вторичке». Дешевле новых обойдутся квартиры в домах советской массовой застройки (небольшие площади, устаревшая планировка и невысокие потолки сильно снижают стоимость «хрущевок»).

Существенно дороже стоит жилье в домах, возраст которых не превышает 10 лет. Цены вырастут за счет того, что в помещении уже есть относительно свежий ремонт, современные коммуникации и оборудование. По сути, приобретатель получает жилье улучшенной планировки в практически новом доме, но без необходимости тратиться на ремонт «с нуля» и ожидать его окончания в течение нескольких месяцев.

Стоит также обратить внимание на дополнительные платежи. Тем, кто покупает квартиру в новострое, не придется страховать ее до тех пор, пока объект не сдадут в эксплуатацию, поскольку оформить полис могут только на завершенное здание. Нет необходимости платить страховые взносы и за риск возникновения претензий со стороны третьих лиц.

Заказать бесплатную консультацию юриста