Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Последнее обновление: 15.03.2021

Каждый, кто проживает в съемном жилье, рано или поздно задумывается на тему приобретения собственного «угла». Наниматель справедливо полагает, что иногда финансово выгоднее изучить порядок покупки квартиры в ипотеку и затем ежемесячно вносить платежи в счет погашения кредита за свою новостройку, а не за аренду чужой недвижимости.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке в ипотеку

От момента, когда семья окончательно решила купить квартиру в новостройке, и до новоселья проходит, как минимум, несколько месяцев и даже лет. Все потому, что подавляющее число предложений на первичном рынке – это только возводящиеся жилые здания, готовые менее чем на 50%.

Классическое приобретение недвижимости в новострое должно отвечать сразу нескольким признакам:

• на жилье еще ни разу не оформлялось право собственности или его переход от владельца к владельцу;
• соглашение о приобретении заключается в письменном виде в форме договора долевого участия (ДДУ), если не используется схема проектного финансирования;
• сделка должна оформляться в строгом соответствии с законом №214-ФЗ.

Если же собственных средств на покупку недостаточно, то стоит задуматься об оформлении ипотеки на жилье, но тогда порядок действий во многом будет определять банк. Помимо норматива о ДДУ, руководствоваться финансовое учреждение будет еще и законом №102-ФЗ.

Подача заявления на ипотеку

Каждый желающий имеет право обратиться в банк за кредитом на приобретение недвижимости. Другое дело, что одобрение заявки получат только те, кто сможет подтвердить:

• собственную финансовую состоятельность – доказательство достаточности уровня постоянного дохода, устойчивого положения на работе (ипотечный платеж не должен поглощать более 60% ежемесячных поступлений);
• обоснованность выбора застройщика – банк выдаст кредит только под покупку жилья у аккредитованного в нем девелопера, надежность которого уже проверена;
• согласие всех членов семьи (нотариально заверенный документ о том, что супруг/супруга осведомлены о намерении второй половины, либо готовы стать созаемщиком);
• благонадежность как клиента – об этом может свидетельствовать кредитная история, отсутствие информации об обременении на другое имущество, задолженностей по обязательным платежам.

Предварительное одобрение заявки может происходить даже через удаленные сервисы. Пройти данную процедуру рекомендуется еще до того, как будет выбран окончательный вариант покупки. Это поможет не потерять время впустую и откинуть те банки, где получить ипотеку уже точно не получится.

Поиск подходящей квартиры

При поиске подходящей недвижимости стоит обратить внимание не только на район и развитость инфраструктуры. Если квартиру планируется приобретать в ипотеку, порядок действий покупателя может быть таким:

• подобрать вариант, выяснить, с каким банком сотрудничает застройщик, а затем подать предварительную заявку на кредит;
• либо выбрать наиболее выгодную или доступную программу ипотечного кредитования, определить круг строительных компаний, сотрудничающих с финучреждением и тогда рассматривать только их предложения.

С учетом ужесточения законодательства в сфере долевого участия в строительстве, покупатель может быть более уверенным в защищенности вложенных средств. Однако нужно заранее выяснить, какую форму страхования ответственности выбрал сам застройщик:

• средства дольщиков собирают с использованием эскроу счетов (для всех проектов, начатых после 1 июля 2019 года);
• девелопер уплачивает страховые взносы в Компенсационный фонд (для ДДУ, заключенных после 2017 года).

Если вместо соглашения о долевом участии будущему собственнику предлагают подписать инвестиционное соглашение или предварительный ДДУ, то есть риск отдать деньги мошенникам. В этой ситуации быстрого механизма возврата средств государство не предлагает.

Сбор документов на квартиру

В зависимости от выбранного банка, последовательность шагов и состав требуемых документов для успешной покупки квартиры в ипотеку будет определять финучреждение. Вполне логично, что перед выдачей кредита банк захочет убедиться не только в платежеспособности клиента, но и состоятельности застройщика.

Для этого проводится всестороннее изучение девелопера и оценка возводимого объекта: проверка уставных документов, анализ уже завершенных проектов, изучение на предмет наличия разрешений на строительство, землеотведение и прочее. На практике получается, что банк проводит аккредитацию всего нескольких строительных компаний и далее предлагает оформлять ипотеку на недвижимость в возводимых ими зданиях.

Из всех документов на квартиру от клиента потребуется только представление подписанного и зарегистрированного договора долевого участия. Правильность составления соглашения и наличие в нем обязательных пунктов проверят при внесении записи в Росреестр. Банковские юристы могут только добавить замечания по поводу оформления залога и распоряжения имуществом после наложения обременения.

Важно! Если объект готов более чем наполовину, то застройщик может пройти аккредитацию сразу в нескольких банках. Это означает, что у покупателя есть возможность выбирать себе более подходящий ипотечный план. Информацию о банках-партнерах он может узнать в офисе строительной компании.

Проверка документов банком

Если клиент выбрал себе жилье в одном из аккредитованных банком проекте, сотрудникам кредитного отдела остается проверить только платежеспособность заявителя и полноту собранного им пакета документов. Обычно процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам рассмотрения поданной предварительной заявки выносится окончательное решение, получив которое клиент может двигаться далее.

Если кредит берут на недвижимость, не аккредитованную в финучреждении, в качестве обеспечения можно предложить другое имеющееся у заемщика имущество (жилое или нежилое). Тогда потребуется подготовить:

• правоустанавливающие бумаги на объект;
• свежую выписку из ЕГРН;
• согласие остальных сособственников;
• оценку пригодности к эксплуатации по назначению, а также законности проведенных перепланировок;
• оценку рыночной стоимости.

В данном случае клиенту не стоит в точности полагаться на официальное описание того, как происходит процесс оформления стандартной ипотеки в новострое. Проверка залоговой недвижимости буде проводится по правилам, предусмотренным для вторичного рынка.

Оформление страховых договоров

Покупку квартиры, как и любую другую крупную сделку, всегда сопровождают серьезные риски. Когда же сделка совершается на ипотечные деньги, банк рискует больше остальных участников ДДУ, поэтому требует от клиента застраховаться на случай:

• смерти или стойкого повреждения здоровья заемщика, одного из созаемщиков или поручителей;
• длительного перерыва в трудовой деятельности и отсутствия стабильного дохода;
• утраты или повреждения уже готового объекта (если ипотека будет погашаться и после подписания передаточного акта и оформления права собственности, то жилье страхуется в обязательном порядке, ст. 343 ГК).

Остальные перечисленные виды страхования не являются обязательными, и клиент может отказаться от их оплаты. Чтобы не вступать в долгие споры и судебные разбирательства по данному поводу, банки нашли другой способ повышения безопасности выдаваемых ипотечных кредитов. Для тех, кто согласен оплатить страховку, предлагают пониженные ставки (0,5%-0,6%).

Заключение сделки и подписание документов

Подготовленный клиентом и застройщиком пакет документов должен быть представлен в банк в кратчайшие сроки, поскольку каждая из бумаг имеет свой срок действия (обычно не более 30 дней). На их основании составляется ипотечный договор с указанием, ст. 9 закона №102-ФЗ:

• суммы выдаваемого кредита (с учетом первоначального взноса, уже оплаченного покупателем);
• величины ставки (обязательно указать условия повышения процентов или применения льготных тарифов);
• подробного описания жилья;
• условий залога.

Залоговые требования по ипотечному договору подлежат регистрации в ЕГРН, ст. 11 закона №102-ФЗ. До внесения соответствующей записи о наложении обременения кредитные средства на счет застройщика (или эскроу) не поступят.

Регистрация сделки

Заключенный договор ДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, ст. 4 закона №214-ФЗ. Поскольку дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, его нельзя внести в Единый госреестр недвижимости как самостоятельный объект права собственности.

В правильно оформленном ДДУ должны быть прописаны:

• цена квартиры, которая будет принята покупателем после введения дома в эксплуатацию;
• подробное описание жилья — квадратура, количество обособленных помещений и балконов в соответствии с проектной документацией (в форме плана или схемы);
• срок готовности квартиры и гарантийный период;
• условие привлечения средств инвестора (по ДДУ) и способы гарантирования их безопасности (эскроу счета или участие в Компенсационном фонде).

Процедуру регистрации соглашения должен проводить застройщик, поскольку именно от него потребуется предоставить основной пакет документов в Росреестр. Кроме совместно подписанного заявления о внесении записи в ЕГРН, с первым ДДУ девелопер подает, ст. 48 закона №218-ФЗ:

• план многоквартирного дома;
• разрешение на строительство и проектную декларацию (по желанию, поскольку госструктура может получить их по схеме межведомственного взаимодействия);
• сведения о размере уставного фонда или договор поручительства по обязательствам, если собственного капитала компании не хватает;
• подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или данные банка, открывшего эскроу счет.

Последующие соглашения о долевом участии пройдут для застройщика легче, поскольку не потребуют повторного представления всех проектных документов.

Регистрация ДДУ возможна только после уплаты госпошлины, возмещение которой возлагают на клиента (для физлиц эта сумма будет равна 2000 рублей). Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.

Проконтролировать исполнение обязательств девелопера можно через онлайн услуги Росреестра, путем получения выписки о внесении записи о подписании ДДУ.

Важно! До тех пор, пока покупатель не получить подтверждение о регистрации ДДУ в Росреестре, перечислять взносы по уплате стоимости приобретаемого жилья нельзя.

Расчёт между продавцом и покупателем

С июля 2019 года все многоквартирные жилые дома должны возводиться либо на собственные деньги застройщиков, либо подлежат проектному кредитованию. Прямое привлечение средств дольщиков (по договорам ДДУ) для вновь начатых строек не предусмотрено.

В то же время незаконченных строительств еще достаточно много, даже спустя почти год после введения изменений в закон №214-ФЗ. Именно для таких проектов законодатели предусмотрели переходные положения в отношении проведения расчетов между покупателем и продавцом.

В зависимости от даты начала строительства и стадии его завершения, применяют одну из предложенных схем:

1. Прямое привлечение средств на счет застройщика. На законных основаниях возможно только для тех объектов, которые по состоянию на 1 июля 2019 годы были готовы на 30% и более, а также в здании были распродано более 10% общей проектной площади. Расчетные счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.
2. Аккумулирование денег на счетах эскроу. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2019 года или к данному моменту не успели достроить дом до установленной законом степени готовности.

Последний способ со временем вытеснит все остальные, поскольку остается единственно законным после 1 июля 2019 года. В этой схеме банк выступает в роли посредника и гаранта возврата средств, если застройщик по каким-то причинам не выполнит свои обязательства в полном объем и в указанные в договоре сроки (продлить их можно не более чем на 6 месяцев). Алгоритм перечисления денег следующий:

1. Застройщик и покупатель заключают договор ДУ и регистрируют его в Росреестре.
2. Уполномоченный банк открывает на имя клиента эскроу счет, куда зачисляет первоначальный взнос (15%-20% от общей стоимости жилья) и все последующие платежи по договору ипотеки.
3. В рамках проектного финансирования застройщик может рассчитывать на кредитную линию в этом же банке, при условии, что не более 40% заемных средств будут направлены на авансовые платежи.
4. После завершения строительства и вручения клиенту ключей от квартиры банк открывает эскроу счета и перечисляет все накопленные взносы на счет застройщика.
5. Клиент продолжает погашать кредитные обязательства перед банком.

Передача ключей покупателю

Вручение ключей от жилья является чисто символическим жестом и само по себе не означает, что покупатель становится собственником готовой квартиры. Зафиксировать данный факт можно только путем подписания акта приема-передачи квартиры. Согласно законодательству и по условиям ДДУ, сделать это новый хозяин обязан только при наличии сразу нескольких условий, ст. 8 закона №214-ФЗ:

• дом сдан в эксплуатацию (подведены и работают все коммуникации, госкомиссия подписала соответствующее разрешение);
• строительство завершено в сроки, оговоренные в соглашении о долевом участии, а о дате его завершения и необходимости подписать передаточный акт покупатель извещен не менее чем за месяц;
• помещение полностью соответствует изложенным в ДДУ критериям (метраж, расположение, планировка, наличие отделки и прочее).

Обязательства застройщика будут считаться исполненными только после подписания передаточного документа без замечаний. Если девелопер по каким-то причинам пропустил сроки, то он будет платить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждые лишние сутки.

В случае, когда у строительной компании есть достаточные основания полагать, что покупатель намеренно уклоняется от подписания документа, допускается составление одностороннего акта не ранее чем через два месяца после наступления запланированной в контракте даты (без уплаты пени).

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке. Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются:

• достаточные доказательства платежеспособности;
• выбор застройщика, аккредитованного банком;
• клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора;
• выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав;
• клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).

Сделки на первичном рынке выгодно отличаются еще и тем, что у покупателя нет необходимости заботиться о правах третьих лиц, оценке технического состояния помещения и приведении его в соответствие требованиям специалистов БТИ. Кроме того, почти все заботы об оформлении документов берут на себя специалисты юротделов застройщика.

Что касается финансовой стороны вопроса, то практика показывает, что:

• покупатель может сэкономить до 30% стоимости, если заключает ДДУ на ранней стадии строительства;
• ставки на новострой ниже, чем на «вторичку»;
• комфорт работы с застройщиком придется оплатить дополнительно (скорее всего, выбора у клиента не будет, услуги юристов и риелторов входят в стандартный пакет услуг);
• вероятность одобрения ипотеки на новостройку выше за счет исключения риска оспаривания факта законности перехода права собственности.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Использование социальных программ при оформлении ипотеки

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования. Таких программ в России не так много:

1. Для семей с детьми, Постановление Кабмина №1711. Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.
2. Военная ипотека, закон №117-ФЗ. Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
3. Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

• заявление, подписанное лично клиентом;
• зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
• копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
• справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
• выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
• согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
• доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.