Продажа ипотечного жилья

Последнее обновление: 20.04.2021

Процесс продажи недвижимости всегда требует затрат времени и сил, и, почти всегда, необходимости прибегать к услугам профессиональных юристов. Еще больше трудностей возникает у владельца жилья, если оно приобреталось в кредит. О том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке на момент продажи, стоит поинтересоваться, в первую очередь, у залогодержателя (банка, выдававшего займ).

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ипотечное кредитование предполагает, что, одновременно с выдачей кредита на покупку недвижимости, на квартиру налагается обременение в виде залога. На практике это означает, что человек может полноправно владеть и пользоваться жильем, а вот отчуждать его позволено только после с согласования с залогодержателем. Восстановление всех прав собственника происходит после погашения кредита.

Нормативное обеспечение операций с ипотечной недвижимостью можно найти в:

• части 1 параграфа 3 главы 23 ГК;
• главе VI закона №102-ФЗ.

Ни одна из норм законодательства не говорит о том, что ипотечная недвижимость не может быть продана. Если подобный запрет содержится в кредитном договоре, то это является прямым нарушением ст. 346 ГК, позволяющей залогодателю (заемщику) пользоваться и распоряжаться имуществом, переданным в залог.

Однако при продаже все-таки стоит учитывать мнение банка, поскольку несоблюдение положений договора и ГК РФ грозит полным возмещением ущерба кредитной организации, ст. 39 закона №102-ФЗ.

Права владельца на кредитное жильё

Залог по ипотечному соглашению ограничивает владельца только в отношении продажи квартиры до момента полного погашения займа. Однако это не означает, что банк может запретить отчуждение.

В соответствии со ст. 37 закона №102-ФЗ залогодатель вправе поступить с залоговой недвижимостью по собственному усмотрению:

• продать или обменять;
• передать по наследству;
• подарить;
• внести в уставный фонд коммерческой организации.

Общие положения о залоге по ГК РФ предполагают, что распоряжаться обремененным имуществом залогодатель может без согласования с кредитором, если иное не зафиксировано в договоре. Более строгий подход изложен в законе №102-ФЗ, который позволяет отчуждать предмет ипотеки исключительно с согласия финансовой организации.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Если человек задумывается о том, можно ли продать ипотечную квартиру, это означает, что у него кардинально изменились жизненные обстоятельства:

• ухудшилось материальное положение, и в обозримом будущем поправить его не удастся;
• появились серьезные разлады в семье (вплоть до развода и раздела имущества);
• увеличилось количество членов семьи и потребовалось расширение жилплощади (например, родилось сразу несколько детей или пришлось взять к себе нетрудоспособного родственника);
• появилась необходимость переезда или смены региона проживания в связи с работой;
• другие личные обстоятельства (к примеру, не сложились отношения с соседями или в округе появились раздражающие объекты строительства).

Кто покупает жильё в ипотеке?

Покупка ипотечного жилья не рискованнее, чем приобретение недвижимости на вторичном рынке или по ДДУ. Важно просто точно знать, как правильно продать квартиру с обременением ипотекой, и не допускать преднамеренных действий, ущемляющих интересы залогодержателя.

Оформление такой сделки потребует больше времени и согласований со всеми сторонами. Однако, в то же время, покупатель может воспользоваться банковскими механизмами проведения безопасных платежей бесплатно или по сходной цене.

Кроме того, информация о наличии невыплаченного займа может значительно снизить цену, которую изначально запрашивал продавец (от 5% до 10%). Покупатель же может сыграть на данном факте и попробовать «выторговать» у собственника дополнительные уступки (оплату пошлин при оформлении, выплату стоимости банковского сопровождения расчетной операции, к примеру).

Важно! Если личность, материальное состояние или гражданство покупателя вызовут какие-либо сомнения у залогодержателя, то банк может потребовать, чтобы отчуждение быть проведено только после полного досрочного погашения ипотечного кредита.

Варианты продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от политики конкретного банка, выдавшего ипотечный кредит, работники учреждения могут предложить следующие варианты:

• досрочное погашение кредита и задолженности по всем дополнительным обязательствам;
• переуступка долгов и залога;
• самовольная продажа (без переговоров с залогодержателем);
• специальные сервисы, разработанные банком для подобных ситуаций.

Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки

Такой способ проведения расчетов при покупке хорош тем, что подходит:

• и тем, у кого есть вся сумма для оплаты заявленной цены (расчеты через банковские ячейки или аккредитив дают максимальный уровень защиты средств от мошенников);
• и тем, у кого собственных средств пока нет, но они готовы получить кредит в другом банке (возможно, с более выгодной ставкой или более лояльными условиями одобрения).

Смысл в том, что покупатель вносит деньги до начала всех процедур, а банк и продавец получают причитающиеся им средства только после окончательного оформления сделки в Росреестре.

Порядок процедуры

Процесс передачи прав собственности на ипотечную квартиру в данном случае полностью контролируется банком: не только потому, что он является заинтересованным лицом, но еще и получает деньги только после успешного завершения сделки.

Если у сторон нет дополнительных договоренностей, то основными этапами процесса станут:

1. Выяснение размера задолженности перед банком и стоимости дополнительных комиссий, предусмотренных для ситуаций с досрочной выплатой.
2. Составление предварительного трехстороннего договора между банком, продавцом и покупателем. В нем оговариваются не только условия продажи, но и порядок передачи денежных средств (через депозитарий финорганизации или аккредитив). Нелишним будет упомянуть, кто будет оплачивать расходы по сопровождению расчетов или как они будут разделены между сторонами. Соглашение необходимо заверить у нотариуса.
3. До начала всех регистрационных действий приобретатель должен положить в депозитарий банка всю оговоренную в соглашении сумму, разделив ее на две части (в одну ячейку закладывают деньги для банка, в другую – остаток, если он есть). Доступ к каждой из них будет открыт только после исполнения всех действий по договору.
4. Банк имеет право снять залог с квартиры, и после передачи закладной и новой выписки из ЕГРН бывшему должнику получает доступ к своей ячейке с деньгами.
5. Продавец и покупатель подписывают куплю-продажу и акт передачи, которые затем регистрируют в Росреестре.
6. Бывший заемщик имеет право посетить банк и получить в банковской ячейке свою часть денег.

Если для совершения покупки человек взял кредит в другом кредитном учреждении, то можно использовать безналичную форму расчетов. Для этого идеально подходит такой фининструмент как аккредитив.

Преимущества и недостатки

Несмотря на нотариальное заверение договоренностей, для покупателя все же остается риск срыва сделки или возникновения проблем с ее окончательной регистрацией.

Если ситуация такова, что квартиру продают по цене долга и непогашенных штрафов, то есть вероятность того, что бывший владелец не станет торопиться с подписанием акта передачи и походом в отделение Росреестра. В этом случае останется только судебный путь решения проблемы. Гарантировать положительный исход дела может только правильно составленный и нотариально зафиксированный договор.

Преимуществом такого способа для покупателя можно считать возможность купить квартиру, даже не имея в момент первичных переговоров достаточной суммы.

Выгода заемщика-продавца тоже очевидна: банк сам контролирует и гарантирует возврат остатка кредитной суммы, а также занимается снятием обременения. Сложность только в том, что найти потенциального покупателя на ипотечную недвижимость довольно трудно и придется существенно «подвинуться» в цене.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Практически гарантированный способ договориться с банком – это выплатить ему всю сумму задолженности, а затем снять обременение с жилья. Залогом успеха такой продажи станет стечение сразу двух обстоятельств:

1. У потенциального покупателя должна быть в наличии сумма, достаточная для единовременного погашения займа и процентов по нему, либо одобренная заявка на предоставление кредита в одном из банков.
2. В кредитном договоре должна быть оговорка о возможности досрочной выплаты долга перед банком без начисления дополнительных комиссий.

Порядок процедуры

Когда необходимость продать ипотечную квартиру становится неизбежной, можно попробовать найти покупателя, готового единовременно закрыть всю задолженность перед кредитной организацией (тело кредита, непогашенные проценты, комиссии и даже штрафы).

Однако простого согласия двух сторон недостаточно. Свое одобрение должен дать еще и банк. Для того чтобы довести сделку до конца, нужно:

1. Достичь договоренности с потенциальным покупателем (можно письменно, но не обязательно).
2. Получить письменное подтверждение из банка о сумме задолженности по всем видам начисления, связанным с данным кредитом. Кроме того, будет неплохо, если кредитор даст письменное согласие на проведение продажи. Если такого письма банк не дает, нужно ориентироваться по положениям договора. В нем обязательно должно быть два утверждения: право на досрочное погашение и условия отчуждения залогового имущества.
3. Подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи, в котором описан порядок проведения расчетов.
4. Освободить недвижимость от всех других обременений и выписать всех совладельцев жилья, несовершеннолетних зарегистрированных членов семьи, а также решить вопрос с теми, кто пользуется правом пожизненного проживания по итогам участия в приватизации.
5. Получить от покупателя задаток в размере достаточном для погашения обязательств перед банком.
6. Внести деньги в счет уплаты задолженности и снять залог путем регистрации в Росреестре.
7. Завершить сделку и оформить в ЕГРН факт перехода права собственности. Одновременно с этим продавец может получить остаток денег.

Преимущества и недостатки

Основная проблема для продавца – это найти покупателя, имеющего на руках всю сумму и готового участвовать в более длительном процессе переоформления. Решается она обычно предоставлением скидки либо поиском человека, которому важно купить именно данную квартиру.

Плюсом такого способа станет быстрое избавление от долговой нагрузки, особенно если у заемщика больше нет возможности обслуживать кредит.

Выигрыш покупателя состоит не только в снижении общей стоимости. У него появляются дополнительные инструменты защиты собственных интересов:

• нотариально заверенный договор, что повышает надежность сделки;
• двойная проверка наличия обременения (по зарегистрированным жильцам и по наличию закладных).

Продажа ипотечной квартиры банком

Наименее выгодный вариант продажи для заемщика. В этом случае уже не стоит вопрос о том, можно ли продать квартиру или дом, находящиеся в ипотеке, поскольку кредитор сам инициирует проведение сделки. Возникнуть подобная ситуация может, если заемщик не исполняет свои обязанности по договору, ст. 348 ГК.

Основанием для наложения взыскания станут:

• систематическое (более трех раз за год) нарушение сроков внесения регулярных платежей;
• период просрочки по исполнению условий договора превышает 3 месяца;
• размер задолженности составляет более 5% от общей суммы кредита;
• появилась угроза разрушения или утраты предмета залога, ст. 50 закона №102-ФЗ.

Если должник не намерен выполнить все требования банка в ближайшее время, финорганизация может обратиться в суд и требовать там предоставления права на реализацию предмета залога. В случае, когда в ипотечном договоре есть оговорка об основаниях и порядке наложения взыскания на заложенное имущество, реализация жилья может быть проведена во внесудебном порядке.

Важно! Если права на продажу ипотечного жилья переданы банку, то может оказаться, что в итоге владелец не только не получит выгоды от его реализации, а еще и останется должен. По закону кредитор не обязан заботиться о выгоде заемщика.

Порядок процедуры

Если залогодатель согласен на то, чтобы продажей квартиры занимался кредитор, то всю работу за него сделают работники банка. В лучшем случае, по итогам проведения сделки он должен будет подписать предложенные документы, передать помещение и получить остаток денег, если сумма реализации превысит размер долга.

Во внесудебном порядке залогодатель и залогодержатель могут договориться о том, на каких условиях будет продаваться имущество:

• в какие сроки;
• по какой цене (не ниже рыночной, по данным оценщиков или государственного кадастра либо не ниже остатка долга по кредиту).

Такой вариант не слишком привлекателен и для банка, поскольку последний может вернуть исключительно тело выданного кредита и задолженность по просроченным платежам. Упущенную выгоду в виде процентов за плановое поэтапное погашение займа финорганизация получить не сможет.

Преимущества и недостатки

Ни банки, ни задолжники не получат от такого способа продажи большой финансовой пользы, поэтому обычно до последнего пытаются найти вариант решения проблемы:

• предоставляют налоговые каникулы;
• должники ищут возможность рефинансирования;
• кредитор может дать согласие залогодателю на самостоятельный поиск покупателя по наиболее привлекательным для него условиям.

Кроме того, для подтверждения права на реализацию в суде банку потребуется время и дополнительные затраты трудовых ресурсов. Внесудебный же порядок может быть оспорен залогодателем и также отдалит момент окончательного урегулирования вопроса с задолженностью.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Стоимость жилой недвижимости в России слишком высока для большинства покупателей, поэтому ипотечное жилье зачастую можно продать только тому, кто сам не готов выплатить всю сумму единовременно. И тут важно не только, можно ли заемщику перепродать квартиру в ипотеке, сколько, как найти кандидата, на которого банк будет готов переоформить кредит.

По сути, в процессе проведения сделки меняется и собственник квартиры в ЕГРН, и лицо-заемщик по ипотечному кредиту.

Порядок процедуры

В случае с продажей квартиры вместе с долгом, необходимо узнать у банка не только о том, можно ли продать жилье, если оно оформлено в ипотеку, но и поинтересоваться на предмет одобрения кандидатуры нового заемщика.

Если недвижимость будет продана с условием перевода остатка долга и обязательств по кредиту на нового владельца, то сотрудничество с банком будет самое тесное:

1. Финансово-кредитное учреждение должно составить справку об остатке задолженности.
2. Стороны заключают предварительный договор, в котором оговаривают фактическую цену продажи и сумму задатка (не ниже размера долга по кредиту). Кроме того, в том же документе обозначается, что деньги на покупку заемные и фиксируется наименование структуры, которая одобрила ипотеку. Договор лучше заверить у нотариуса.
3. Составляется трехсторонний договор о переуступке долга, что подтверждает согласие сторон на обновление условий кредитования.
4. После этого банк заключает соглашение о предоставлении кредита с новым клиентом, чтобы тот мог погасить долг продавца. Уплата долга бывшего заемщика станет основанием для временного снятия обременения с продаваемой недвижимости.
5. В интересах банка и далее контролировать ход сделки, поэтому с его участием стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют факт перехода права собственности.
6. Новый заемщик подписывает закладную, и данные о залоге снова вносятся в ЕГРН.
7. Продавец получает остаток причитающейся ему суммы одним из предусмотренных договором способов (на текущий счет, наличными от покупателя, через банковскую ячейку или аккредитив).

Преимущества и недостатки

После регистрации перехода прав банк продолжит получать регулярные платежи и проценты за пользование кредитом, но только от другого клиента. С прежнего же заемщика будут сняты все обязательства, и претензии из-за невозврата долга новым владельцем предъявить к нему будет невозможно.

Проблемой такого способа может стать только поиск потенциального покупателя. Трудности могут возникнуть как со стороны банка (возможно, кандидат не будет удовлетворять всем его требованиям), так и стороны приобретателя (условия кредитования могут показаться ему неприемлемыми).

Пакет документов для продажи ипотечного жилья

Если на продажу выставляется недвижимость, уже введенная в эксплуатацию, то эта сделка будет считаться совершенной на вторичном рынке. В этом случае, кроме паспорта, продавец должен будет иметь на руках:

• максимально свежую выписку из ЕГРН о наличии совладельцев и количестве прописанных жильцов;
• техпаспорт и заключение об обследовании жилья на предмет перепланировки;
• акт оценки помещения;
• нотариальное согласие второго супруга и заключение органов опеки, если предполагается выписка несовершеннолетних;
• справку об отсутствии долгов по квартплате.

Если на перепродажу выставляется недостроенное помещение, то порядок действий и пакет документов определяется законом №214-ФЗ (о ДДУ).

Важно! Уже полученный имущественный вычет по ипотеке и уплаченным процентам при продаже недвижимости возвращать не нужно.

Налоги при продаже ипотечной квартиры

Продажа жилья в идеале подразумевает получение прибыли от совершения сделки. Разницу между стоимостью приобретения и ценой реализации нужно обложить налогом с доходов физлиц, глава 23 НК. В общем случае продавец должен выплатить 13% от полученной выгоды.

На практике получается, что этот налог можно либо снизить, либо не перечислять в бюджет вовсе. Снизить сумму налога можно на стоимость дополнительных документально подтвержденных расходов на реконструкцию или обновление жилья.

Кроме того, НК РФ содержит ряд оснований, которые освобождают получателя средств от необходимости пополнять бюджет, ст. 217.1 НК:

• если продавец владел имуществом более 5 лет (определяется по выписке из ЕГРН);
• если жилье было унаследовано, подарено родственником или приватизировано более 3 лет назад.

Если продаваемая недвижимость получена без существенных затрат на ее приобретение (по наследству или дарственной, к примеру) менее 3 лет назад, при его отчуждении можно воспользоваться правом на имущественный вычет в размере до 1 млн руб, ст. 220 НК.