Риски и обман при покупке квартиры по переуступке прав

Последнее обновление: 12.02.2021

Приобрести квартиру можно несколькими законными способами. Например, заключение договора купли-продажи, инвестирование в строительство или покупка на вторичном рынке. К популярным способам относится переуступка прав на жильё, своеобразная схема, позволяющая сократить расходы сторон. При этом считается, что покупка по переуступке прав, риски, обман идут рука об руку из-за происков мошенников, незнания элементарных законодательных норм и стремления самих участников сэкономить на отчислениях.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав на квартиру — это передача права на недвижимость до момента оформления права собственности

Это передача прав на объект, находящийся на этапе строительства, на который у продавца нет ещё оформленного права собственности. Такое действие возможно при наличии договора ДДУ с застройщиком. При этом, если последний желает контролировать все действия относительно возводимого им объекта, в ДДУ имеется пункт об его личном участии в подобных сделках. То есть чаще всего переуступка возможна только с его согласия. Кроме этого, на заключение сделки могут влиять и третьи лица, например, банки, если для первоначальной покупки использовались займы, или родственники участников сделки при наличии у них соответствующих прав.

Сделка регулируется нормами законодательства (ФЗ-214 о долевом строительстве и ГК РФ) и вполне легальная. Она заключается между физическими / юридическими лицами (дольщиком и покупателем), застройщик не выступает по такому договору продавцом. Договор регистрируется в госреестре.

В каких случаях используется переуступка прав?

При желании продать недостроенную квартиру используется переуступка прав, если дом сдан в эксплуатацию — договор купли-продажи

Согласно нормам ФЗ-214, переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК на любом этапе строительства многоквартирного дома.

Важно: сделка является переуступкой только по жилью, на которое не оформлены права собственности.

Если цедент успел подписать акт приёмки объекта, в дальнейшем у него можно купить квартиру только по договору купли-продажи.

Поэтому случаем для проведения уступки прав требований покупателю при покупке квартиры может быть этап строительства дома подрядчиком или кооперативом.

Преимущества и недостатки процедуры для покупателя

Главное преимущество для покупателя — возможность серьезно сэкономить

Такая процедура чаще всего используется для заработка на разнице цен. Известно, что вложение в котлован значительно ниже, чем покупка уже строящегося объекта. Поэтому первым и неоспоримым преимуществом переуступки является получение значительного дохода.

Согласно практике, поиск цессионария нужно начинать практически перед окончанием строительства, главное — успеть до подписания акта передачи квартиры с застройщиком.

Важно: при соблюдении всех норм и контроле ситуации на рынке недвижимости можно заработать до 15 – 20% от вложений.

При этом покупатель также получает свою выгоду. Даже при том, что происходит повышение стоимости уже практически сданного объекта, он экономит от 5 до 20% на переуступке.

Однако существуют и минусы для покупателя:

• необходимо согласовать переуступку с застройщиком, что обойдётся для покупателя в значительную сумму;
• необходимость провести переговоры со всеми причастными к сделке лицами, банками, семьями сторон, органами опеки и прочее;
• сотрудничество с Росреестром;
• сбор большого количества документов.

Важно: проведение сделки без предварительной проверки честности застройщика и легитимности действий продавца чревато потерей денег.

Признание сделки недействительной

Всесторонняя проверка сделки обеспечивает её юридическую чистоту и не даст возможности третьей заинтересованной стороне признать её недействительной.

Оказаться недействительной она может:

• если проводить продажу квартиры в строящемся многоэтажном доме по переуступке без ведома застройщика. При получении информации о подобном действии он признает сделку недействительной;
• если на продавце долги, кредиторы при наличии решения суда могут отменить сделку переуступки;
• в случае использования дольщиком для покупки объекта материнского капитала сделка будет признана незаконной по требованию органа опеки, если права и имущественные интересы несовершеннолетних нарушены.

Именно для избегания таких неприятных последствий следует проверить чистоту сделки предварительно до подписания договора.

Покупка квартиры по переуступке у человека, состоящего в браке

Если продавец состоит в браке, необходимо согласие супруга или супруги

Согласно Семейному Кодексу все имущество, нажитое в законном браке и на семейные доходы, является общенажитым. Распоряжаться им супруги могут только сообща. Поэтому участвуя в переуступке прав, покупатель должен проверить всю информацию о продавце. Сделать запрос в департаменты и ЖКХ – выяснить всё о его семейном положении и особенностях приобретения квартиры.

Чтобы нажиться на покупателе, мошенники нередко используют схему с пропавшим паспортом, якобы он утерян, а новый только начали изготовлять. Покупатель платит деньги за переуступку, а продавец в дальнейшем со своей супругой, которой предположительно нет, едет отдыхать. В дальнейшем супруга оспорит сделку, сделав вид, что ничего не знала о происках коварного мужа.

Продажа квартиры по переуступке с долгами перед застройщиком

Отсутствие долгов перед застройщиком является ещё одним важным моментом. Согласно нормам, покупать переуступку прав можно только на квартиру с полностью выполненными финансовыми обязательствами перед застройщиком.

Важно: если есть непогашенные долги и вопрос не согласован с застройщиком, сделка легко признаётся недействительной.

Поэтому важно изучить данный вопрос и получить справку от застройщика в подтверждение полного расчёта продавцом.

Если же долги есть, а дольщик оказался в форс-мажорной ситуации и не способен провести полное их погашение, заключается договор, в котором отдельным пунктом сумма долга перекладывается на плачи покупателя для погашения.

При этом застройщик с таким поворотом событий должен быть полностью согласен, в знак чего ставит свою подпись на документе.

Рекомендуется удостовериться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком

Продажа квартиры по переуступке нескольким лицам

Ещё один момент покупки новостройки по переуступке прав сопряжён с рисками, когда покупатель решил провести сделку по предварительному договору купли-продажи.

Важно: такой договор не регистрируется в Росреестре, а значит и сделка переуступки по нему также остаётся без регистрации.

Поэтому покупателю очень сложно отследить количество проведённых продавцом сделок по данному договору. Отсутствие государственного контроля даёт возможность мошенникам несколько раз продавать один и тот же объект, зарабатывая большие деньги на обмане покупателя.

Предварительный договор купли-продажи позволяет мошенникам продавать права на такую квартиру несколько раз; лучше рассматривать вариант с ДДУ

Конфликт между подрядчиком и застройщиком

Продавцом переуступки может быть несколько лиц:

• юридические компании, которые на этапе котлована скупили десятки квартир для последующей реализации в момент сдачи объекта в эксплуатацию;
• подрядчик, который сотрудничает с застройщиком для предоставления услуг и получил расчёт квартирами как материальными объектами, а не деньгами;
• дольщик, который лично заключил ДДУ с застройщиком и является собственником объекта с момента создания котлована.

Если относительно юркомпаний и дольщиков всё ясно, то относительно подрядчика могут развернуться различные ситуации. Например, он не выполнил обязательства, взятые на себя согласно договору подряда. У застройщика возникли претензии относительно качества полученных услуг или выполненных работ, несоблюдения сроков и прочих моментов сотрудничества.

Важно: в таком случае застройщик не захочет произвести расчёт или в случае предоплаты потребует её назад.

Покупка квартиры от подрядчика по переуступке в данной ситуации обусловлена рисками, покупатель остаётся не у дел, пока длятся суды, способные в худшем случае признать уже заключённые контракты недействительными. В большинстве случаев застройщик получит удовлетворение своих требований, и даже если подрядчик выиграет суд, пройдёт много времени в ожидании и панике.

Судебные разбирательства могут тянуться годами

Другие риски при покупке квартиры по переуступке прав

Кроме детально рассмотренных случаев покупка квартиры по уступке права требования имеет и прочие риски, способные нарушить ожидания и планы покупателя.

Изначально следует рассмотреть благонадёжность продавца как заёмщика. Если он имеет старые непогашенные долги, кредиторы вправе опротестовать все его имущественные сделки, заключённые в последний год.

Важно: даже дарственные, доступные для проведения при переуступке, будут оспорены.

Этот же момент касается и текущего долга, взятого специально под покупку квартиры на момент формирования котлована.

Если дольщик имеет ипотеку, перед продажей квартиры по переуступке он должен погасить весь долг. В противном случае необходимо согласие банка.

Важно: финансовые учреждения редко идут на подобные сделки, и получить их согласие практически невозможно.

Чтобы сделку заключить, продавец может о ней не предупредить кредитора. Получив новость о смене должника, банк признает сделку недействительной.

Покупка квартиры, взятой за материнский капитал, сопряжена с дополнительными рисками и проблемами. В таком случае важно соблюсти интересы несовершеннолетних, которые обязательно имеют имущественную долю и являются совладельцами.

Здесь уже придётся сотрудничать с органами опеки и ПФР, контролирующем распределение денег по сертификату.

Важно: следует доказать, что не происходит банальное обналичивание денег материнского капитала. Дети должны быть обеспечены аналогичным жильём, до этого времени они будут прописаны в квартире.

Если обе стороны покупают жильё по ипотеке, важно, чтобы продавец погасил свой долг перед кредитором. Так как квартира будет главным залоговым имуществом для покупателя, на ней не должно быть обременений и арестов. В противном случае покупатель не сможет получить займ для расчёта с продавцом при отсутствии идентичного объекта, способного выступить в качестве залога.

Важно: любая из сторон может признать договор ничтожным, если он составлен с ошибками и не несёт полноценную развёрнутую информацию о сделке.

Поэтому следует отнестись со всей ответственностью к существенным условиям контракта.

Заключение

Крайне важно изучить юридическую чистоту сделки до ее заключения

Переуступка – вполне законная сделка, регулируемая нормами законодательства и регистрируемая в Росреестре, если она является следствием ДДУ.

При её заключении следует тщательно изучать все детали – обратить внимание на фигурантов и их юридическую правоспособность. Учесть наличие / отсутствие обременений у продавца и спорных вопросов с застройщиком. Проверить все документы, как самого застройщика, так и продавца, чтобы в состав пакета входили согласия членов семьи, кредиторов, органов опеки при необходимости. Только тщательный подход к вопросу и заключению договора обеспечит легитимность сделки и её исполнению.