Снятие обременения по ипотеке

Последнее обновление: 16.04.2021

День полной выплаты кредита за покупку недвижимости – весомый повод не только устроить праздник для семьи и друзей, но и посетить отделение Росреестра, чтобы аннулировать все ограничения на права распоряжения жильем. Визит в госструктуру должен быть подготовленным, поэтому лучше заранее изучить, какой пакет документов для снятия обременения по ипотеке потребуется от заявителя.

Что такое обременение и в каких случаях оно накладывается?

В базе нормативных документов РФ нет четко сформулированного понятия обременения. Из юридической практики можно сделать вывод, что это один из видов вещного права на объект движимого или недвижимого имущества, ограничивающий возможность владельца полноценно его использовать или распоряжаться.

Наиболее распространенные формы обременения:

• арест;
• сервитут;
• аренда;
• право ренты или пожизненного пользования;
• залог (в том числе ипотека);
• доверительное управление.

Ограничение может накладываться как в силу закона (против воли собственника, арест по решению суда, например), так и по инициативе владельца (залог в качестве обеспечения долга по кредиту, ст. 334.1 ГК).

Порядок оформления и снятия обременения на жилье в ипотеке описывается в:

• статье 352 ГК – основной критерий для снятия залога;
• законе №102-ФЗ – об ипотечном кредитовании;
• законе №218-ФЗ – о правилах регистрации недвижимости.

Залоговые права банка на ипотечное жилье возникают на основании государственной регистрации договора в Росрестре (ЕГРН), ст. 11 закона №102-ФЗ.

В каких случаях можно снять обременение по ипотеке?

Общее гражданское законодательство определяет, что основанием для прекращения залога может стать:

• погашение долгового обязательства в полном объеме и отсутствие претензий со стороны кредитора;
• гибель имущества;
• изъятие и продажа недвижимости залогодержателем;
• покупка залогового предмета добросовестным приобретателем, который не знал и не имел возможности узнать о наличии обременения.

Снятие залога с недвижимости – обязанность залогодержателя, ст. 339.1 ГК. Сделать это нужно в течение 3 рабочих дней, от даты установления момента прекращения оснований для обременения.

Важно! В случае с ипотекой прекращение залога из-за гибели объекта недвижимости не освободит должника от обязанности по выплате кредита. Поскольку имущество находится в доверительном хранении у владельца, последний отвечает за его сохранность.

Пошаговая инструкция по снятию обременения по ипотеке

После внесения заключающего платежа по кредиту, у владельца квартиры возникает законный вопрос о том, как снять залог с недвижимости в Росреестре, чтобы, наконец, стать полноправным собственником жилья. По закону провести данную процедуру должен залогодержатель, поэтому бывший заемщик может просто подождать, пока банк не пришлет ему СМС с сообщением о ликвидации обременения. Обычно этот процесс занимает 1-1,5 месяца.

Чтобы ускорить ход дела, владельцу недвижимости можно взять инициативу в свои руки. Алгоритм действий здесь несложный:

1. Обратиться в банк с целью получения справки об отсутствии задолженности. Выдается она после сверки начислений и фактов оплаты по ним.
2. Если при заключении договора выдавалась закладная, то финучреждение обязано передать ее залогодателю с надписью о полном погашении обязательств
3. Поскольку при внесении записи в ЕГРН о снятии обременения после выплаты ипотеки требуется присутствие залогодержателя, кредитная организация обычно выдает доверенность залогодателю на представление ее интересов в Росреестре.
4. Процесс сверки с банком может занимать до 1 месяца. После этого залогодатель должен подготовить остальные документы из обязательного перечня и обратиться в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ (лично, ценным почтовым отправлением или онлайн, если человек имеет усиленную квалифицированную ЭЦП).
5. Представить все бумаги в Росреестр (любым из доступных способов) и получить расписку об их принятии.
6. Обработать документы и снять все ограничения, наложенные в связи с подписанием договора ипотеки, чиновники должны в течение 3 рабочих дней.

Какие документы нужны?

Для того чтобы регистрационный орган смог зафиксировать факт снятия обременения с квартиры, залогодатель и залогодержатель должны подготовить и передать в Росреестр обязательный пакет документов:

• заявление залогодателя по утвержденной форме;
• оригинал закладной с записью о погашении кредита или выписку по кредитному счету (если залог оформлялся в электронном виде);
• совместное заявление залогодателя и залогодержателя (от его имени может выступать доверенное лицо).

Личность заявителя нужно будет подтвердить, поэтому чиновнику придется предъявить оригинал паспорта. Если собственников недвижимости более одного, то потребуется присутствие каждого (либо оригиналы их паспортов).

Список документов исключительный, и закон №102-ФЗ запрещает его расширять. Однако на практике получается, что при обращении в МФЦ или отделение Росреестра просят показать также копию ипотечного договора, справку из банка (даже при наличии документарной или остановленной электронной закладной). Могут потребоваться также сертификаты, на основании которых вносился первоначальный взнос (на материнский капитал или на выплаты многодетным семьям из федерального бюджета, например).

Стоимость и сроки процедуры

Налоговый кодекс в статье 333.35 и Письмо Минфина от 2006 года №03-06-03-04/53 зафиксировали положение о том, что запись о погашении ипотеки и снятии обременения с недвижимости вносится в ЕГРН без уплаты госпошлины. Однако по итогам подачи заявления регистрационный орган не выдает никакой подтверждающей бумаги, кроме расписки о приеме документов.

Если впоследствии бывшему заемщику потребуется подтвердить, что его квартира очищена от вещных интересов третьих лиц (например, при последующей продаже), придется обратиться в ЕГРН снова и попросить выписку из госреестра. А вот эта процедура платная, и стоимость документа будет зависеть от личности заявителя, характера запроса и количества предоставляемой информации. Минимальная цена – от 300 рублей для физических лиц и 950 рублей для организаций.

Сроки формирования и предоставления информации из Росреестра не должны превышать 3 рабочих дней. В эти же сроки регистрационный орган обязан удалить запись о залоге, ст. 25 закона №102-ФЗ.

Важно! Исчисление 3-дневного срока начинается с момента поступления заявления в региональный офис Росреестра. Если погашением залоговой записи занимается не сам заемщик, а банк, то общий срок снятия ипотеки с регистрации может затянуться до 2 месяцев.

Причины отказа в снятии обременения по ипотеке

Основной причиной отказа в принятии заявления и в погашении ипотечной закладной являются разногласия между кредитором и клиентом банка. Вполне может случиться, что финорганизация претендует на получение дополнительных выплат:

• комиссии за досрочное погашение займа;
• спорные штрафы;
• неоконченные судебные споры по факту их начисления.

Вторая, по частоте возникновения, причина отклонения заявления – неправильное составление бумаги или неполный пакет собранных документов.

Кроме того, отказ в снятии обременения можно получить и после подачи обращения, если выяснится, что хотя бы часть информации является ложной.

Образец заявления на снятие обременения

При личном обращении в Росреестр или МФЦ сотрудник всегда подскажет, где взять бланк заявления и как правильно его заполнить. В этом случае главное, чтобы в наличии у посетителя были все необходимые документы.

Если бумаги подаются дистанционным способом (почтой или по электронке), то перед заполнением бланков нужно ознакомиться с ведомственными нормативными документами:

• Приложение 3 Приказа Минэкономразвития №226 от 2018 года – в нем есть актуальная форма заявления;
• Приложение 4 того же НПА – здесь есть требования по заполнению документа.

Скачать бланк заявления

В документе нужно будет заполнить данные:

• о заявителе – ФИО, адрес, реквизиты доверенного лица (если действия совершаются через посредника);
• основания для исключения записи об ипотеке – документарная закладная или выписка из банка;
• характеристики объекта недвижимости – переносятся из договора ипотеки или выписки ЕГРН, полученной ранее;
• календарная дата представления документа и личная подпись заявителя.

При дистанционном способе подачи подпись на заявлении и приложения нужно заверить у нотариуса. Электронный способ подачи подразумевает наличие у человека усиленной криптоподписи (ЭЦП).

Способы подачи заявления на снятие обременения

Для удобства граждан законодателями разработаны и введены в действие несколько вариантов обращения в Росреестр:

• непосредственно в региональное представительство госструктуры – подается заявление, оригиналы и копии прилагаемых документов (оригиналы будут возвращены после сверки);
• через отделение МФЦ – список бумаг тот же, но потребуется время на передачу пакета непосредственно в ЕГРН (общий срок обработки тогда составит не более 7 дней);
• почтой – способ самый долгий и трудный в плане подготовки документации (потребуется заверение нотариусом);
• через личный кабинет на сайте Росреестра (подтвердить личность можно через МФЦ) – заполнить и подписать заявление смогут только владельцы подтвержденного аккаунта на портале Госуслуги и электронной подписи, а проверки прилагаемых документов будут происходить в порядке межведомственного взаимодействия.