Социальный наем жилья

Для многих россиян покупка собственной квартиры — это непосильная финансовая задача. Однако право каждого на доступное жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ. В связи с этим социальный наем был и остается наиболее распространенным механизмом, с помощью которого государству удается удовлетворить жилищные потребности нуждающихся лиц. При этом законодатель дает детальные разъяснения относительно того, как оформить соцнайм жилья и на какие недвижимые объекты можно претендовать.

Что такое социальный наем

Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.

Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:

• субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
• предмет — исключительно жилая недвижимость;
• сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
• специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.

Важно. Согласно п. 2 ст. 60 ЖК договор СН заключается без установления срока действия.

Кому положено жилье по договору социального найма

По общему правилу соцжилье положено исключительно гражданам РФ. Иностранцы или лица без гражданства не вправе претендовать на предоставление государственной жилплощади, если иное не установлено международными соглашениями между Россией и другой страной.

Обращаться относительно выделения муниципального жилища могут субъекты, зарегистрированные на учете:

• нуждающихся в улучшении жилищных условий (до 01.03.2005);
• нуждающихся в жилых помещениях (после 01.03.2005).

Квартиры выделяют по принципу очередности — за каждым заявителем закреплен свой номер. Но иногда законодатель предусматривает дополнительные льготы или преимущества для отдельных категорий населения.

Внеочередные

Предоставление жилплощади вне общей очереди возможно в нескольких случаях. Однако не стоит рассчитывать, что такой внеочередной персоне сразу предложат свободный объект. Как правило, из внеочередников формируется отдельная очередь.

В число льготников включаются лица:

• проживающие в непригодных, аварийных или не отвечающих нормативным показателям площади помещениях;
• деты, родители которых умерли или были лишены родительских полномочий;
• занимающие жилище вместе с серьезно больными родственниками, когда специфика заболевания лишает возможности проживать совместно в комфорте и безопасности.

Важно. Перечень болезней, диагностирование которых позволяет поднимать вопрос о необходимости получения дополнительных квадратных метров, установлен Приказом Минздрава №987н от 29.11.2012.

Военные

Как правило, лица, выполняющие служебные обязанности в лавах вооруженных сил или правоохранительных органах, могут претендовать на служебную или ведомственную жилплощадь. Такие помещение относятся к имуществу конкретного министерства или ведомства. Квартиру разрешают занимать в течение срока службы или исполнения профессиональных обязанностей. В отдельных случаях такое жилище можно даже приватизировать.

Малоимущие

Лицо признается малоимущим органом местного самоуправления. При этом обязательно учитывается уровень доходов и имущественное положение претендента на такой статус. В каждом регионе действует своя планка для присвоения звания малообеспеченного.

Малоимущие лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут встать на учет для получения соцжилья. Важно, чтоб такие субъекты на момент обращения уже не являлись нанимателями по договору СН. Если же в пользовании уже есть квартира или дом, то помещение должно не соответствовать нормативам по площади или санитарным требованиям.

Другие категории граждан

Федеральные и региональные акты могут также закреплять льготы для других категорий населения, например, в отношении:

• инвалидов (преимущественно 1 или 2 группы);
• ветеранов ВОВ, ветеранов труда;
• пострадавших в результате техногенных или радиационных катастроф;
• ставших жертвами стихийных бедствий или террористических актов.

Какое жилье предоставляется по договору социального найма

В рамках соглашения СН гражданам предоставляются в пользование жилые объекты — дома, квартиры или изолированные части таких объектов. Запрещается передача лицу общедомовых, подсобных или неизолированных помещений, например, проходных комнат.

Важным условием выступает соблюдение нормы предоставления жилплощади (ст. 50 ЖК РФ). Этот показатель устанавливается на уровне субъекта Федерации. Нормативы предусматривают минимальное количество квадратных метров на одного человека. В России применяются следующие нормы:

• на одного человека — от 33 кв. м.;
• на семью из двух человек — от 42 кв. м.;
• на семейство из трех и более членов — от 18 квадратов на персону.

Эти величины могут быть увеличены или уменьшены местными чиновниками. При этом уменьшение не может превысить 10% нормативного значения.

Важно. Если в составе семьи есть человек, страдающий тяжелим хроническим заболеванием, ему обязательно должны выделить отдельную комнату. Кроме этого, отдельные помещения положены разнополым членам семейства (за исключением супругов), если они не дали согласие делить между собой одну спальню.

Инструкция по получению жилья

Весь процесс получения соцжилья можно разбить на несколько этапов. Есть 5 основных шагов, которые отделяют гражданина от нового жилища.

Обращение в муниципалитет

Предоставление социальной жилплощади не проходит автоматически. Для того чтоб получить имущество, нужно подать заявление. Приемом и рассмотрением таких документов занимается жилищный отдел при муниципалитете. Форма самого прошения, как правило, определяется администрацией.  Бланк можно распечатать через портал Госуслуги или взять образец в МФЦ.

Важно. Заявление подписывает лицо, которое будет числиться главным нанимателем, а также все члены его семьи (супруг или супруга, несовершеннолетние иждивенцы).

Кроме этого, заявление подается вместе с приложениями. В число последних включаются стандартные бумаги, такие как паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, а также документация, подтверждающая право на льготное жилье:

• медицинские заключения;
• справки о доходах;
• решение о признании дома аварийным;
• выписка из Росреестра о зарегистрированной на праве собственности недвижимости и другое.

Ожидание решения и постановка на учет

После подачи полного пакета документов необходимо подождать, пока чиновники рассмотрят поступившее обращение. Согласно ст. 12 ФЗ №59 общий срок для подготовки ответа на обращение граждан — 30 дней, но иногда этот период может затянуться, если на то есть законные основания, например, необходимо получить дополнительные сведения.

По результатам изучения ходатайства жилкомитет может утвердить одно из таких решений:

• признать обращающегося таким, что нуждается в улучшении жилищных условий, и поставить его в очередь;
• отказать в удовлетворении заявления.

Отказ можно обжаловать в суде. Если служители Фемиды станут на сторону истца, чиновников обяжут оформить заявителя в очередь в принудительном порядке.

Ожидание очереди и получение решения о предоставлении жилья

На практике многие граждане, имеющие право на муниципальную жилплощадь, ожидают выделения своих квадратных метров годами, а то и десятилетиями. Скорость движения очереди зависит от возможностей региональной казны, государственных дотаций, количества нуждающихся.

Важно. Каждые 5 лет власти проводят перерегистрацию лиц, которые уже поставлены на учет. Таким образом чиновники проверяют, сохранились ли у заявителей основания для получения социального жилья. Часто непосредственное участие нуждающихся не требуется, но иногда обращающимся все же приходится самостоятельно обновлять пакет документов.

Когда появляется подходящий объект, лицо получает соответствующее уведомление. После направления такого сообщения гражданину нужно явится в жилкомитет и получить решение о предоставлении квартиры.

Подача необходимых документов

Непосредственно перед самим выделением жилплощади получателю необходимо заново представить актуальные справки и другую документацию. Как правило, заявителю придется собрать тот же пакет документов, который подавался при первичном обращении.

Обратите внимание. Если чиновники выявят, что лицо намеренно ухудшило свои жилищные условия с целью оформиться на учете нуждающихся, стать в очередь позволят не ранее чем через 5 лет с момента совершения недобросовестных деяний.

Подписание договора о социальном найме и вселение в жилье

Финальный этап — это заключение договора. Но перед подписанием бумаг гражданам предложат осмотреть доступные варианты. Если заявителей устроит новое жилище, соглашение вступает в законную силу.

Договор подписывает заявитель и все члены его семейства. Типовая форма такой договоренности разрабатывается Правительством (ст. 63 ЖК). Право пользования недвижимостью по соцнайму следует зарегистрировать в Росреестре.

После оформления бумаг будущие пользователи смогут наконец вселиться в новый дом.

Права и обязанности сторон

Заключение договора СЦ налагает определенные обязанности как на пользователя, так и на собственника имущества. Основное правомочие наймодателя — требовать, чтобы оплата за социальный наем жилья вносилась вовремя и в полном объеме. Обязанности владельца недвижимости:

• передача нанимателю объекта, который выступает предметом сделки;
• содержание и ремонт общедомового имущества;
• обеспечение проведения капремонта и качественная подача коммуслуг жильцам.

Особенности реализации нанимателем своих возможностей предусмотрены в ст. 65 ЖК. В перечень полномочий проживающего в соцпомещении включают:

• вселение в жилище третьих лиц;
• сдача недвижимости в поднаем;
• допуск в квартиру временных жильцов;
• обмен жилища;
• предъявление претензий собственнику относительно качества предоставления коммунальных благ.

Список обязанностей также довольно внушительный. Добросовестный наниматель:

• использует помещение в соответствии с целевым назначением, то есть для проживания, а не для обустройства маникюрного салона или компьютерного клуба;
• обеспечивает сохранность жилища;
• поддерживает помещение в надлежащем состоянии;
• занимается текучей починкой стен, потолка, пола, внутриквартирных систем;
• вовремя и полностью оплачивает счета за коммуслуги;
• уведомляет владельца об изменении фактов, дающих основания на господдержу в сфере жилищных отношений.

Важно. Несмотря на то, что квартиронанимателем выступает одна персона, члены ее семьи имеют аналогичные права и обязанности. В случае смерти нанимателя договор следует перезаключать.

Иногда наниматели при выделении нового жилья могут также сохранить за собой право на пользование уже занимаемой жилплощадью. Например, супруги с дочкой проживают в коммуналке, однако после рождения второго ребенка семейство нуждается в дополнительных квадратных метрах. В таком случае власти вправе предложить дополнительную комнату либо выделить нуждающимся отдельную квартиру.

Приватизация квартиры

Согласно ст. 1 ФЗ №1541-1 приватизация — это безвозмездный переход права собственности от государства или муниципалитета к физическому лицу.

Этот процесс проходит исключительно на добровольной основе, поскольку навязать статус собственника по закону невозможно.

Граждане, занимающие жилище по соглашению СН, вправе его приватизировать. При этом квартира поделится в равных частях между всеми лицами с постоянной пропиской, в том числе несовершеннолетними.

Право на приватизацию можно реализовать только раз, но это ограничение не затрагивает субъектов, участвовавших в аналогичной процедуре до достижения ими 18 лет.

После того, как помещение приватизировано, его можно:

• продать;
• подарить;
• завещать;
• обменять;
• оформить ренту.

Документальным основанием в данном случае выступает приватизационный договор, являющийся правоустанавливающей документацией на имущество. Это соглашение подписывается уполномоченной муниципальной или государственной структурой и подлежит фиксации в Росреестре.

Досрочное расторжение договора социального найма

Договор СН заключается на неопределенный срок, однако каждая из сторон сохраняет за собой право в любой момент потребовать изменения условий или досрочного расторжения договоренности (ст.82-83 ЖК).

Добровольное прекращение действия соглашения предполагает выражение согласия администрацией, нанимателем и членами его семейства. Если жильцы переехали, то отношения считаются аннулированными с даты фактического выезда.

Кроме того, договорные обязательства теряют актуальность:

• при разрушении предмета сделки — особняка или многоквартирного дома;
• в связи со смертью одинокого жильца.

Причины выселения или переселения из жилья

Выселить жильцов с занимаемых помещений могут с предоставлением альтернативного жилища или без его предоставления.

Гражданам обязаны предложить подходящую замену в таких случаях:

• дом признан аварийным и подпадает под снос;
• объект переводят в нежилой;
• здание вместе с земельным участком изымается на нужды государства;
• постройку решили передать религиозной организации.

Во всех этих случаях людей должны переселить, соблюдая при этом требование относительно недопустимости ухудшения жилищных условий переселяемых.

Важно. Принудительное выселение без предоставления альтернативного соцжилья возможно исключительно в судебном порядке.

Причиной выселения пользователей может стать нарушение принципов добрососедства или неисполнение обязанностей относительно содержания недвижимости, в том числе:

• регулярное нарушение законных интересов соседей;
• невнесение платы за коммуслуги в течение 6 и более месяцев;
• использование квартиры не по назначению;
• целенаправленное разрушение помещения.

Выселения недобросовестных родителей могут потребовать сотрудники прокуратуры или попечительских органов, если взрослых лишили родительских прав и дальнейшее проживание с несовершеннолетними является невозможным.

Освобождение жилища предполагает не только прекращение фактического проживания по конкретному адресу, но и аннуляцию действующей прописки выселяемого.

Заказать бесплатную консультацию юриста