Землеустроительная экспертиза

Конфликты из-за земельного вопроса являются самыми распространенными среди собственников участков. Возникают проблемы у граждан по причине погрешностей при составлении кадастровой документации, отсутствия точной спутниковой съемки и прочих недоработок специалистов. Стремительное развитие земельного рынка диктует государству свои условия, заставляет законодателя создавать новые инструменты управления и регулировки вопроса. Земельная экспертиза ключевая в установлении истины.

Что такое землеустроительная экспертиза?

Это определение соответствия размеров земельного участка указанным в документации. Проведение экспертизы помогает выявить неточности, провести коррекцию документации.

Благодаря ей изучаются материалы и устанавливается правда. Поэтому изыскания требуются при разрешении споров.

Важно: проводится аудит по инициативе и заявлению собственника участка в добровольном порядке или в принудительном через суд.

Нужна процедура для определения:

• границ земельных участков;
• площади каждого индивидуального участка, закрепленного за одним сособственником;
• соответствия фактических границ участка указанным в документации, выявления не состыковок.

Также в рамках выполнения процедуры изучается соответствие документации требованиям и стандартам, и определяется возможность в рамках межевания провести выделение долей.

Классификация землеустроительных экспертиз

Землеустроительная экспертиза разделяется на несколько видов в зависимости от причины ее проведения и специфики. Если нужно разрешить спор по участку, проводится судебная или досудебная оценка. При возникновении потребности в установлении границ проводится экспертиза для наложения границ, раздела и выноса их в натуру.

Классификация с учетом характера изыска разделяется на:

• Историко-культурные
• Экологические
• Археологические
• Геологические
• Логистические
• Госэкспертизы.

Вне зависимости от вида она должна быть объективной и привести к точным результатам.

Досудебная экспертиза

Проводится по любому виду аудита, свое название она получила благодаря характеру процесса, предполагающему разрешение спора согласно договоренности сторон. Инициатором такого процесса выступает собственник земли или обе стороны конфликта.

Они могут по желанию выбрать компанию, занимающуюся проведением работ. Главное, чтобы она имела разрешительную документацию на деятельность.

Судебная экспертиза

В судебном порядке экспертиза проводится по решению суда или следователя, в производстве которого имеется уголовное дело. Здесь так же нет разницы в характере аудита. Причин для проведения процедуры возникает гораздо больше, нежели банальное установление границ участка.

Уполномоченное лицо или собственник участка может ходатайствовать о проведении судебной землеустроительной экспертизы, если установлено, что:

• предварительное исследование проведено с погрешностями;
• полученные ранее результаты основаны на искаженных фактах;
• документы содержат необъективные данные.

Важно: выбирать организацию будет судья, он определит, услугами какой фирмы (государственной или частной) достаточно воспользоваться.

Землеустроительные экспертизы границ

Это основной вид работ, который дает возможность определить границы участка, чтобы обеспечить полноценной документацией владельца. В результате ее проведения межуется с соседними участками земля, что в дальнейшем избавит от недоразумений и споров.

Согласно возникшей ситуации результатом является:

1. Решение вопроса с наложением границ земельных участков. Такая проблема может возникнуть из-за неверно установленных координат поворотных точек кадастровым инженером, линейного смещения по причине не учета застроек. В результате права собственников смежных участков нарушаются.
2. Вынос границ в натуру. Необходим процесс если есть закрепленные знаки в кадастровой документации, но по факту межевание с установлением точек не проведено. Эксперт проведет вынос согласно полученной от собственника документации.
3. Межевание участка и закрепление знаков. В процесс включено несколько этапов:

• согласование границ участков с соседями;
• составление планово-графического обоснования;
• определение координат и место установки знаков;
• подготовка документов, включая межевой план для постановки объекта на учет в кадастре.

4. Разделения участка. Перед делением эксперт выясняет возможность его проведения. Для этого учитывается назначение участка, минимальные установленные законодателем нормы и прочее.

Государственная историко-культурная экспертиза земель

Цель проведения данной землеустроительной экспертизы заключена в доказательстве отсутствия / наличия объектов исторической ценности на государственных землях, которые планируется передать для мелиоративных, строительных работ.

Если государство как собственник не имеет заключений относительно археологических ценностей на участке назначается процедура.

Выполняют ее посредством археологической разведки при получении соответствующего разрешения.

Результатом должны быть:

• выписка из кадастровой недвижимости;
• кадастровый план;
• кадастровая карта участка;
• экспертное заключение об отсутствии ценностей.

Важно: результаты вносятся в 2 акта и направляются в соответствующую службу.

Логистическая экспертиза земель

Необходима для определения пригодности участка под нужды логистической фирмы. Он должен иметь определенные признаки, такие как удобство и близость инфраструктур, наличие подходящего заезда и удобства для размещения склада.

В ходе исследований эксперт:

• определяет пригодность земель для возведения складских помещений;
• определяет наличие / отсутствие ограничений согласно нормам, СНиП и СанПиН;
• уточняет форму складских помещений и устанавливает на карте пятно застройки;
• предлагает выгодное расположение застройки и прилегающих объектов;
• оценивает и сравнивает логистический потенциал разработанных вариантов;
• предлагает заказчику остановиться на оптимальном решении согласно его потребностям, запросам и выгоде.

Важно: чтобы убедить заказчика в целесообразности выбор,а эксперт формирует таблицу, в которой изложены его личные исследования каждого варианта и примерные прогнозируемые результаты доходности.

Аудит землеустроительных документов

Проводит аудит специальная комиссия, созданная Росреестром. Срок выполнения проверки составляет 30 дней, при наличии оснований продлевается до 3 месяцев. По результатам будет издано определение, при наличии в нем замечаний к форме и составу документации необходимо устранение недочетов. До внесения изменений все работы по землеустройству прекращаются.

Важно: проводится процедура согласно регламенту ФЗ-78 от 2001 года. Цель аудита – соответствие документации требованиям и регламенту. Порядок проведения аудита определен Постановлением Правительства № 214 от 2002 года.

Экологическая экспертиза земель

Образцом данной землеустроительной экспертизы может быть контроль ведения деятельности предприятий с опасным производством со стороны экологов. В данном случае цель та же – установить соответствие документации требованиям законодательства относительно допуска к ведению конкретной деятельности на выделенном участке. Важно соблюдение красных линий, санитарных норм и безопасности окружающей среды.

Экспертиза проводится на государственном уровне или в частном порядке.

Причины ее проведения регламентированы ФЗ-174 от 1995 года:

• аудит документации, разрешающей строительство / реконструкцию объектов особой сложности / опасности на территориях особого значения;
• аудит проектной документации на обезвреживание отходов;
• аудит документации на искусственные объекты, возводимые у воды.

Инициировать изыскания может собственник будущего объекта по собственному желанию, чтобы убедиться в чистоте площади, например, при застройке курортной зоны или санитарно-профилактических сооружений. Аудит поможет установить уровень радиационного фона, определить наличие или отсутствие опасных химических веществ, токсинов и бактерий.

 Археологический аудит

Это одна из процедур, проводимых в рамках историко-культурной экспертизы для объектов, на которых предполагаются строительные работы.  Поэтому выделение данного этапа в отдельный вид некорректно.

Инженерно-геологическая экспертиза

Данный вид помогает определить, насколько выбранный участок пригоден к строительству на нем зданий. Для этого посредством бурения скважин берется на пробу грунт, определяется его структура и свойства, способность к промерзанию, глубина залегания вод, возможность оползней и прочее.

Провести изыскание участка можно благодаря услугам государственной или коммерческой фирмы.

Важно: согласно нормам, ст. 49 ГК РФ экспертиза обязательна перед строительством объектов за исключением нескольких выделенных законодательством случаев.

Геодезическая экспертиза

Проводится на этапе проектирования здания. Цель ее – выявление реальных границ и площади участка.

Благодаря исследованиям можно определить:

• особенность рельефа;
• наклон участка;
• особенность растительности;
• уровень высотных точек;
• расположение коммуникаций.

Для этого исследуется местность, проводится тахеометрическая съемка, определяется план и высота площади, разрабатывается топографический план местности.

Важно: после возведения объекта аудит выполняется для изучения его соответствия документации.

В каких случаях нужна землеустроительная экспертиза?

Для каждого случая использования земли существует определенный вид исследований. Но в целом необходим аудит для установления границ участка. Нужно определение площади и границ в ряде случаев:

• для признания права собственности на землю;
• для разрешения спора между соседями;
• для выделения доли каждого наследника в общей наследственной массе;
• для объединения нескольких участков в единый;
• с целью установления сервитута;
• чтобы подготовить участок к продаже / сдаче в аренду;
• восстановления границ территории;
• чтобы рассчитать общую площадь;
• для вынесения объективного судебного решения.

Кто проводит процедуру?

Проводить экспертизу могут как частные, так и государственные компании. Главное, чтобы их деятельность была лицензированной, специалисты имели соответствующую аттестацию и квалификацию. Кадастровые инженеры, трудящиеся на частной основе, обязаны иметь допуск СРО специалистов.

При этом частные эксперты не обязательно должны быть привязаны к организации, они могут трудиться отдельно в качестве ИП, главное, наличие документа о профпригодности.

Порядок осуществления экспертизы

В целом общий принцип проведения процедуры заключен в соблюдении следующих этапов:

• поиск профессионала для работ, подписание с ним договора на поставку услуг;
• эксперты изучают предоставленную им документацию, земельный участок и формируют план пошаговых действий;
• после получения доступа к участку эксперт проводит геодезический анализ, планово-картографический, изучает кадастровую документацию, выполняет нивелирование на местности. Проводятся специфические работы согласно виду экспертизы;
• подготавливается экспертное заключение;
• передается на руки заказчику, оплатившему услуги.

В зависимости от вида изысканий могут выполняться дополнительные этапы, но в целом работа проводится согласно описанной схеме.

Пакет документов для проведения экспертизы

Подготовка к экспертизе сопровождается сбором необходимого комплекта документов, в который входят:

• правоустанавливающие бумаги;
• техническая документация, составленная БТИ, включая, схему участка со всеми расположенными на нем объектами;
• кадастровые карты;
• результаты межевания земли с целью определения границ;
• разрешительные документы от местных органов самоуправления на использование земли;
• документация из Росреестра.

Важно: если предстоит провести уточняющую (вторичную) экспертизу для судебного процесса, нужно составить ходатайство от своего имени о назначении землеустроительной экспертизы для конкретизации или опровержения предыдущего заключения.

Информация из заключения эксперта вносится в кадастровый реестр.

Стоимость и сроки экспертизы

Согласно Положению 214 регулирующему процесс землеустроительной экспертизы, сроки на ее проведение устанавливаются от 14 дней.

Все зависит от сложности работы, в которую включены:

• Подготовка
• Полевые работы
• Заключение.

Стоимость изысканий индивидуальная, на ее размер также влияют сложность работ, их особенность. Сохраняются лишь региональные минимальные величины, обусловленные экономическим развитием. Например, в центре, в частности в столице стоимость работ самая высокая и стартует от 60 000 рублей.

На стоимость влияет множество сопутствующих факторов, таких как:

• вид изысканий;
• величина площади, предназначенной для исследований, наличие на ней объектов, ее целевое назначение;
• количество требуемых к проведению этапов;
• место расположения участка;
• репутация компании-исполнителя.

Важно: проведение досудебной экспертизы обойдется значительно дешевле, чем в процессе судебного производства.

Особенности осуществления экспертизы

Если экспертиза проводится в рамках судебного производства, тогда она строго очерчена правовыми рамками.

В таком случае основным является судебное дело. Эксперт вправе использовать в своем изыскании только документы, указанные в предписании. Он должен находить и давать четкие ответы на поставленные перед ним вопросы судьей, не сторонами. Если участникам интересны дополнительные вопросы они о них ходатайствуют. Отвечать на правовые вопросы он также не вправе, для этого есть суд.

В судебное дело должны входить такие данные:

• геодезические координаты;
• размеры участка;
• топографические характеристики;
• четко сформулированные вопросы суда;
• сроки исполнения работ;
• правоустанавливающие и прочие по участку документы.

Суд использует услуги только эксперта с наличием лицензии. Ему необходимо предоставить доступ к объекту и перечисленные материалы.

После проведения работ эксперт составляет заключение и передает его суду. Уполномоченные лица дополнительно проверят работу эксперта, какие он материалы использовал и прочие. Если будет выявлено, что применены сторонние данные экспертиза признается недействительной.

Кроме этого при сомнениях и выявлении неточностей суд может:

• вызвать эксперта на заседание для дачи показаний и разъяснений;
• обязать провести дополнительные изыскания;
• обязать составить рецензию на начальное заключение;
• прибегнуть к повторной или независимой экспертизе, если все доводы неубедительны.

Выводы

Землеустроительная экспертиза важна для определения границ, площади и разрешения споров. В ее рамках можно решить вопрос с наложением границ, вынести их в натуру, разделить участок дополнительно или соединить воедино несколько.

Изыскания в зависимости от причин их проведения бывают нескольких видов, имеют определенные сроки проведения и индивидуальную стоимость.

При этом их можно провести в добровольном порядке или же в принудительном через суд. В последнем случае все решения относительно особенности работы эксперта принимает судья.

Заказать бесплатную консультацию юриста